路線価 (2023) 京都府京都市山科区西野櫃川町58-95 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
価格時点	2023 年
駅名	東野駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	774万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	774万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山科区内において主に地下鉄東西線沿線駅を最寄りとする住宅地域一帯。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心とみられる。全般的な景気動向の下、駅徒歩圏を中心として需給動向は堅調さが見られるが、街路の整然性や駅接近性に劣後する地域の需要は幾分限定的である。需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円まで、新築戸建物件で２．５千万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は京都市山科区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。中心となる需要者は京都市山科区に地縁的選好性を有する居住目的の個人である。京都市中心部へのアクセス性、最寄り駅への接近性に劣るものの、安定的な需要が見られる。小規模住宅が多いことから中心となる価格帯は土地６０㎡程度で７５０万円前後、新築戸建で２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住の快適性が重視される駅からやや遠い戸建住宅地域として熟成し、地域内における取引は自用目的が支配的と認められる。本件では収益物件としての画地規模等から収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、自用目的の取引が中心となる最寄り駅への接近性に劣る住宅地域であり、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格であり、その説得力は高い。一方で、経済合理性や建物配置の観点等から、市場性を有する賃貸住宅の床面積確保が困難であることから、収益還元法は適用出来なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東野駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	19.4 坪 (64 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の建売住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	12 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の建売住宅が多い一団の住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められず、当面において現状の住環境が維持されるものと予測する。 (2)小規模な住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。住宅地域として今後も現状を維持するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都経済は緩やかな持直し途上にあるが、物価の上昇傾向等には留意を要する。山科区の不動産市場は総じて安定的である。 (2)世界的な物価高に伴い、企業収益の悪化や個人消費の落込みが懸念される。京都市山科区の人口は微減傾向である。
地域要因
(1)駅接近性にやや劣るが、概ね標準的な住環境にあり、地価は幾分の上昇傾向にある。 (2)市内中心部へのアクセス性、最寄り駅への接近性は劣るものの、需要は安定的であり、地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,739 円／平米 43万8,835 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,388 円／平米 42万7,757 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,923 円／平米 39万3,159 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,368 円／平米 49万505 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,258 円／平米 49万3,447 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,943 円／平米 40万3,144 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,458 円／平米 39万4,928 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,584 円／平米 38万8,733 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,984 円／平米 39万6,667 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｑ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,539 円／平米 34万8,912 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,539 円／平米 34万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,396 円／平米 38万8,111 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区西野櫃川町５８番９５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,837 円／平米 43万5,853 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,769 円／平米 42万9,016 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,166 円／平米 40万575 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情