路線価 (2023) 京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町18-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市山科区京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
価格時点	2023 年
駅名	椥辻駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万9,534 円／坪 1平米 13万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山科区の地下鉄東西線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は京都市内の自用目的の居住者が主である。交通利便性にやや難があり街路の系統連続性にも若干劣るが、周辺地域にはスーパーが存し生活利便性は高く需要は堅調である。資材価格の上昇が新築住宅建築に影響しており住宅地需要は堅調であるものの価格上昇圧力となっている。中心となる価格帯は更地１，５００万円前後、新築戸建住宅３，０００万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、山科区及び伏見区東部にあって、地下鉄東西線を中心に広がる住宅地域と把握される。典型的需要者は同圏域に居住するエンドユーザーである。周辺地域との街路連続性にやや劣る住宅地域であるが、椥辻駅徒歩圏内にあって需要は堅調であり、地価も幾分上昇傾向にある。価格帯は土地で１，０００万円前後、新築物件で２，５００万円～３，０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 多少纏まった画地であれば共同住宅等の収益物件も見られるが、街路条件や画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営は困難であり、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心で、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大きな判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、戸建住宅を中心とする地域性にあって、画地条件的にも規範性のある収益価格の算定は困難なため、収益還元法は非適用とした。よって、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	椥辻駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	17 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市山科区京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模一般住宅が多い住宅地域で周辺にスーパー等の生活利便施設は増えている。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。 (2)　小規模住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動は無く、今後もほぼ現状を維持すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)京都府の景気は感染症の影響が和らぐもとで持ち直している。住宅投資は横ばい圏内で推移、雇用所得環境は緩やかに改善している。物価は上昇基調。 (2)京都経済は緩やかな持ち直し傾向にあり、京都市では、南部エリアを中心に高さ規制や容積率の緩和を含む都市計画の見直しに取り組んでいる。
地域要因
(1)新型コロナの影響による雇用所得の減少や住宅設備の高騰等も見られるが、京都市内の住宅地需要は堅調である。 (2)地域要因に特段の変動はなく、駅徒歩圏にあって需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,093 円／平米 45万3,229 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,895 円／平米 44万9,269 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,230 円／平米 44万458 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,865 円／平米 40万2,886 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,503 円／平米 40万1,689 円／坪
標準価格 平米 坪	14万628 円／平米 46万4,916 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ３Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,421 円／平米 24万2,730 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,412 円／平米 34万8,492 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,418 円／平米 47万4,140 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,454 円／平米 59万3,275 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,815 円／平米 58万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,452 円／平米 46万7,640 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ３Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市山科区
地域	京都府京都市山科区勧修寺東栗栖野町１８番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,708 円／平米 47万8,405 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,278 円／平米 47万6,983 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,588 円／平米 46万8,090 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情