路線価 (2023) 京都府京都市西京区大原野上里南ノ町48-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 京都市西京区京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
価格時点	2023 年
駅名	東向日駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万8,035 円 1平米 8万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね西京区内及び隣接市町内の市街化調整区域内の住宅地域であるが、郊外の生活利便性が劣る市街化区域内の住宅地域も含まれる。近隣地域周辺は鉄道駅から遠く、需要の中心は当該地域に地縁を有する個人等に限定され、市場は閉鎖的で低迷している。市街化調整区域内宅地の取引は少なく、成約価格の多くは取引事情に左右されており、中心となる価格帯は見出し得ない。 (2) 同一需給圏は京都市西京区を中心とする周辺市区も含んだ市街化調整区域内宅地の存する圏域であるが、標準地は市街化区域に近接していることから、交通利便性及び居住環境の劣る郊外の市街化区域も含む。主たる需要者は血縁及び地縁的選好性を有する個人が中心となり、転入者は殆どなく需要は弱い。中心価格帯の把握については、取引件数が少ない上に取引規模も統一性がなく困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は交通アクセスの劣る市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内であり、賃貸需要は殆どなく、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用しない。一方、比準価格は規範性の高い取引事例により求めた市場の実態を反映した実証性の高い価格と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東向日駅西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多いニュータウン近くの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	京都市西京区京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	５．６ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。ニュータウンに隣接するが交通接近性に劣り、需要者の多くは地縁者で市場は閉鎖的なため、地価水準は下落傾向と予測する。 (2)近隣地域は大規模住宅団地に近い市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られず概ね現状のまま推移していくものと予測する。需要者は地縁者が中心であることから地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万8,035 円 1平米 8万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万8,035円 1平米 8万4,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西京区内の人口は減少、宅地分譲面積及び住宅着工件数も微減傾向。全般的に住宅地の需給バランスは均衡している。 (2)西京区の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。コロナ禍の影響は殆ど無い。
地域要因
(1)近隣地域が属する大原野地区の人口は減少、世帯数も微減。市街化調整区域内の宅地の需要は閉鎖的かつ低調。 (2)特に変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万7,125 円／平米 32万1,095 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,269 円／平米 35万4,631 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,664 円／平米 27万9,899 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万770 円／平米 33万3,146 円／坪
推定価格 平米 坪	10万165 円／平米 33万1,145 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,056 円／平米 27万4,583 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｏ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市右京区
地域	京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万9,228 円／平米 26万1,928 円／坪
推定価格 平米 坪	8万863 円／平米 26万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,408 円／平米 27万9,053 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府京都市西京区大原野上里南ノ町４８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万547 円／平米 43万1,588 円／坪
推定価格 平米 坪	13万547 円／平米 43万1,588 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,224 円／平米 27万8,445 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	風致地区２種
特別な事情