路線価 (2023) 京都府福知山市大字私市小字西ケ端7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
価格時点	2023 年
駅名	石原駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	345万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,382 円 1平米 7,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	345万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,382 円／坪 1平米 7,980 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福知山市を中心に周辺市域に及ぶ農家住宅地域等の範囲である。需要者は地縁性を有する者が大半を占め、外部からの転入需要は極めて少ない。当該地域は綾部市との市境に位置し、市街地から離れた利便性低位な集落域となっているため不動産需要は低迷しており、地価は下落が継続している。なお、取引件数が少なく、画地条件も様々であるため中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね同市内の郊外等に形成された農家住宅地域。需要者の中心は、同集落及び周辺居住の地縁者、血縁者等であり、需要は極めて限定的である。圏内において土地利用に変化は見られず、過疎化・高齢化等が進行し、農業を取巻く経済環境等にも改善が見られず、宅地需要は依然弱含みで推移している。土地取引件数は僅少で、規模等も様々であり、また事情を含む場合も多く、需要の中心となる価格帯を把握することは極めて困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、農家住宅地域にあって自己の居住目的の取引が中心であり、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、賃貸需要の乏しい集落域にあって、土地の収益性が地価へ影響する程度は低いことから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は郊外の山間部周辺に位置する農家住宅地域で、取引は自己使用目的が大半であり、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格の試算は行わなかった。信頼性を有する複数の取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石原駅北方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、農地が混在する府道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	付議１５既存集落
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
標準地の範囲
東	400 m
西	40 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	付議１５既存集落
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　古くからの農家住宅地域であって、今後もほぼ現状を維持し、宅地需要の乏しさから地価は低迷傾向が続くものと予測される。 (2)旧来の農家集落地域であり、土地利用状況に特段の変動等は認められず、当面は現状を維持するものの、少子高齢化等により中長期的には衰退傾向が加速するものと予測され、地価水準の動向についても同様と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,382 円 1平米 7,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,382 円 1平米 7,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,382円 1平米 7,980円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 2万6,415円 1平米 7,990円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,382円 1平米 7,980円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 2万6,415円 1平米 7,990円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地は利便性の良い市街地で下げ止まりの傾向にあるが、商業地は全般的に弱含みが継続している。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。 (2)住宅地市場において一部地価下げ止まりの動きが見られ、また商業地市場は総じて軟調が存続。令和４年４月に立地適正化計画が策定された。
地域要因
(1)既成の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、不動産市場は低迷している。 (2)既存の農家住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、地縁的選好性等により需要は限定的で、依然弱含みの状況が存続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,336 円／平米 2万7,559 円／坪
推定価格 平米 坪	8,336 円／平米 2万7,559 円／坪
標準価格 平米 坪	7,894 円／平米 2万6,098 円／坪
査定価格 平米 坪	7,890 円／平米 2万6,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,241 円／平米 3万551 円／坪
推定価格 平米 坪	9,060 円／平米 2万9,952 円／坪
標準価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
査定価格 平米 坪	8,320 円／平米 2万7,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,568 円／平米 1万8,408 円／坪
推定価格 平米 坪	6,187 円／平米 2万454 円／坪
標準価格 平米 坪	7,401 円／平米 2万4,468 円／坪
査定価格 平米 坪	7,400 円／平米 2万4,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,663 円／平米 2万2,028 円／坪
推定価格 平米 坪	6,487 円／平米 2万1,446 円／坪
標準価格 平米 坪	7,835 円／平米 2万5,903 円／坪
査定価格 平米 坪	7,840 円／平米 2万5,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	綾部市
地域	京都府福知山市大字私市小字西ケ端７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,651 円／平米 1万8,682 円／坪
推定価格 平米 坪	5,617 円／平米 1万8,570 円／坪
標準価格 平米 坪	7,737 円／平米 2万5,579 円／坪
査定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途（居住）
特別な事情