路線価 (2023) 京都府福知山市字裏ノ44-27外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 福知山市京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
価格時点	2023 年
駅名	福知山駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	472万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	471万 円 (72 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万6,212 円／坪 1平米 6万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福知山市及びその周辺市で、京都府北部の駅接近の良好な商業地域である。需要者は同圏域に地縁的選好性を有し、店舗、事務所等の用地を需要する事業者等である。福知山市内の需要の中心は、駅北側の既存商業地域から駅南周辺や国道９号沿線に移行しつつある。立地条件や画地規模等、個別的な要因に大きなばらつきがあり、商業地域としては衰退傾向にあるという市場動向にも影響され、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。 (2) 同一需給圏は、概ね福知山市及びその周辺市における商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。需要者は店舗兼住宅などを目的とする地元事業者が中心である。本地域は旧来からの既成商業地域であり、駅南地区や国道９号沿線の商業地域と比べて相対的に低い商業繁華性から選好性が劣り、依然として需給は弱含んでいる。取引の中心価格帯は需要者の業態により選好される規模等が異なることや、取引件数が少ないことなどから、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要が弱含みで賃料水準が低位であることから、商業物件は自用としての取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握において理論的に収益性を把握しうる価格であるが、賃貸市場が弱含みなため低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格については同一需給圏内に位置する取引事例を収集し、代替性が認められる適切な事例を選択して試算されたもので、実証的で規範性が高いものと判断した。また収益価格は、本地域の賃貸需要が弱含んでおり、元本価値に見合った賃料水準が十分に形成されていないことなどから、比準価格に比して低位に求められたものと判断した。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福知山駅北東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	21.8 坪 (72 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福知山市京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	140 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地に位置する旧来からの既成商業地域
街路	８．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。駅南地区等に比較して選好性が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)駅北地区の中心市街地に位置する既成商業地域であり、大きな地域要因の変化はなく、土地利用は安定的に推移するものと予測する。商業繁華性の低さなどから依然として需給は弱含んでおり、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福知山市商業地の不動産市場は、全般的に弱含み傾向が継続している。 (2)市の人口は微減傾向にある。不動産市場は総じて横ばいから弱含みで推移している。新型コロナによる地価への直接的な影響はみられない。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。需要は弱含みである。駅南地区と比較して選好性が低い。 (2)大きな地域要因の変化はない。駅南地区や国道９号沿線の商業地域と比べて相対的に低い商業繁華性から選好性が劣り、需給は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,061 円／平米 24万1,540 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,696 円／平米 24万333 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,878 円／平米 22万1,099 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,299 円／平米 24万5,632 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,696 円／平米 22万497 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,849 円／平米 22万4,309 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,849 円／平米 22万4,309 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,604 円／平米 22万6,805 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	福知山市
地域	京都府福知山市字裏ノ４４番２７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,013 円／平米 10万9,141 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,851 円／平米 15万1,583 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,827 円／平米 22万4,236 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情