路線価 (2023) 京都府舞鶴市字北吸小字糸1007-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 舞鶴市京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
価格時点	2023 年
駅名	東舞鶴駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	737万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	737万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円／坪 1平米 3万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、同市東部市街地及びその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心である。東舞鶴から中舞鶴地区に至る既成住宅地域として成熟し需給は比較的安定していたものの、山間の狭隘な地域で市場での選好性に劣り、駅徒歩圏外に位置し転入需要も低位であることから、地価は微減傾向にて推移している。中古住宅の取引が中心であり、中古戸建住宅で１，５００万円までの取引が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、概ね東舞鶴から中舞鶴地区を中心とした舞鶴市内に位置する住宅地域の圏域と判断した。中心となる需要者は地縁的選好性を有する地元居住者である。人口の減少、高齢化の進展に加え、山間に位置する既成住宅地域であることなどから需給は依然として弱含みで、地価は下落傾向が継続している。売買は中古物件が中心で、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地で概ね７５０万円前後、中古戸建住宅で１，０００～１，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、収益物件としては転出に伴う貸家程度が見られるだけの主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体とする地域である。土地は自用目的での取引を中心とし、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域で収益性が見込めないことを斟酌し、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の住宅地域に位置する取引事例を豊富に収集し、類似性を有する適切な事例を選択して試算したものであり、実証的で規範性に優れる。周辺にアパートなども散見されるが、一般住宅として自用目的の取引が中心であり、収益価格が価格形成に及ぼす影響はきわめて小さいと判断されることなどから、収益還元法は適用しなかった。よって本件においては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東舞鶴駅西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	舞鶴市京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
標準地の範囲
東	200 m
西	20 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１１．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状を維持するものの、災害リスク等の高まりから需要は減退傾向で推移するものと予測される。地価水準についても微減傾向にて推移していくものと予測される。 (2)中小規模一般住宅が多い山間の既成住宅地域で、地域要因に特段の変動などはみられないことから、土地利用は今後も安定的に推移すると予測する。需給は依然として弱含みで推移しており、地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地の需要は比較的安定的に推移しているが、周辺部は依然として弱含む等二極化が進んでいる。新型コロナの地価への影響は限定的である。 (2)人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市だが、地元経済には先行き不透明感もみられる。行政によるコンパクトシティ化や観光施策が行われている。
地域要因
(1)安定した利用状況が続いており、特段の変動要因は認められない。 (2)地域要因に特段の変動などはみられない。山間の既成住宅地域であることなどから需給は依然として弱含みで、地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,345 円／平米 13万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,345 円／平米 13万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,686 円／平米 13万1,202 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,468 円／平米 12万563 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,406 円／平米 11万7,052 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,920 円／平米 12万2,058 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,915 円／平米 12万5,347 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,915 円／平米 12万5,347 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,401 円／平米 11万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,461 円／平米 11万622 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,126 円／平米 10万9,515 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,095 円／平米 12万2,636 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府舞鶴市字北吸小字糸１００７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,878 円／平米 11万8,613 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,507 円／平米 12万692 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,636 円／平米 12万4,425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情