路線価 (2023) 京都府亀岡市追分町馬場通2-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 亀岡市京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
価格時点	2023 年
駅名	亀岡駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (488 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 46万2,840 円／坪 1平米 14万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね亀岡市及びその周辺市の圏域で、店舗地・事務所地等を中心に代替関係が認められる。需要者の中心は、地縁性をもつ個人事業者のほか支店開業のための法人等もみられる。近隣地域は、国道９号沿いの大規模店舗地等に比し競争力が劣るものの、亀岡駅北の背後地の人口増も期待され、需要は適度にみられ地価は横ばい傾向にある。取引件数は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は亀岡市の商業地域である。駅前商業地域であるが近隣商業地的な特徴が強く、代替性を有する範囲は駅前に限定されない。需要者は地元事業者及び不動産業者等である。亀岡市では自家用車での移動や最寄りの日用品店舗での物品購入が一般的であるため、駅近ではあるが事業用不動産需要は弱い。交通接近条件は良好であるため共同住宅用地の需要はある程度見込まれる。中心となる価格帯は画地規模にばらつきがあるため把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益性物件もみられるが自用も多く、近隣地域の商業施設の賃貸需要が弱含んでいること等により、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は、同市内の事例を中心に他の商業地の事例を参考に試算し、市場性を反映した実証的価格であり、収益価格に比しその精度は高い。以上、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域においてはテナントビルも見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件の取引は少ない。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀岡駅西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	147.6 坪 (488 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼事務所に金融機関等もみられる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	亀岡市京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
標準地の範囲
東	60 m
西	35 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い商業地域で、国道沿いの商業地域に比し競争力が劣るものの、昨今は駅北地区の区画整理事業による期待感もみられ、地価は横ばい傾向が続くものと予測する。今後の経済動向等に留意する必要がある。 (2)対象地は亀岡駅南側の既成商業地域に位置しており、駅の北側では土地区画整理事業による開発が進んでいるが、南側地域の繁華性への影響は現状では見られず、当面は地域要因に大幅な変化はないものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前の商業地域の繁華性は低く空室も多い。新規出店は国道沿いに見られる。駅北地区でスタジアムやホテル開業。不動産需要は比較的堅調。 (2)亀岡市では土地区画整理事業が活発であり、住宅地のほか工業地団地の造成分譲も見られる。丘陵地の住宅団地にも既存住宅需要が認められる。
地域要因
(1)駅南の大型店舗が閉鎖したが、駅北地区で新規分譲等がなされ、背後地の人口増も期待もあり、需要はやや堅調。 (2)駅南側地域の核店舗が閉店したが今後の利用方法は未定であり、跡地活用動向について注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,190 円／平米 28万8,250 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,979 円／平米 29万7,471 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,163 円／平米 45万3,461 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ４Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,542 円／平米 30万5,944 円／坪
推定価格 平米 坪	9万727 円／平米 29万9,943 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,170 円／平米 52万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ４Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	亀岡市
地域	京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,397 円／平米 29万5,546 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,793 円／平米 28万6,938 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,315 円／平米 46万575 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	0.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ４Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	舞鶴市
地域	京都府亀岡市追分町馬場通２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,742 円／平米 30万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,070 円／平米 29万4,465 円／坪
標準価格 平米 坪	15万202 円／平米 49万6,568 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情