路線価 (2023) 京都府向日市寺戸町久々相18-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 向日市京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
価格時点	2023 年
駅名	向日町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,300万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね向日市を中心とした周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。最寄り駅に近接した好立地条件ではあるが、現状、東向日駅周辺に比して繁華性は劣っている。しかしながら周辺背後地の住宅地需要は堅調であり、また需要者の業種・業態により選好される規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、向日市を中心とした京都府乙訓地区等の商業地域である。主たる需要者は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。現在の商業中心は阪急東向日駅周辺であり、繁華性にやや劣るが、ＪＲ駅東側への地元大企業の第２本社機能等の移転に加え、駅東側の都市計画変更の影響を受け、地域の潜在的な商業地需要がますます高まりつつある。地域特性及び用途の多様性等から、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、小売店舗、営業所等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、規模や業種業態が多岐にわたり、中心となる賃料水準を見出すのは困難で、想定要素が多く、規範性にやや劣ると考察される。したがって市場性を反映した実証的価格で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ向日町駅に近接する小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。本件では、２手法適用したが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算した比準価格に比して、専ら自用目的の取引が中心となる当該地域では、賃貸目的を前提とした収益価格の信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	向日町駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、営業所等が並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	向日市京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地。
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	10.5 m
面積	90 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１４ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近接の商業地域である。将来的にはＪＲ向日町駅東口開設や大企業進出の動きもあり、暫時発展的に推移する可能性がある。 (2)近隣地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。コロナ禍による影響はほとんど見られず、ＪＲ駅東側へ地元大企業の第２本社等の移転計画等の影響により、今後も土地需要は高まると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響など景気動向には不透明感もあるが向日市内の人口は増加しており、不動産価格は中長期的には上昇傾向にある。 (2)向日市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏は需要が堅調であり、不動産価格は中期的には上昇傾向にある。
地域要因
(1)現状は繁華性の劣る地域であるが、駅至近で発展的要素も内在している。 (2)ＪＲ駅前の好立地であるが、繁華性にやや劣る地域である。駅東側の地域要因の変動の影響を受け、土地需要は高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,714 円／平米 94万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,836 円／平米 94万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,567 円／平米 95万4,003 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万2,014 円／平米 93万2,338 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,337 円／平米 90万3,652 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,192 円／平米 88万3,337 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｑ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京都市西京区
地域	京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万2,917 円／平米 73万6,964 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,616 円／平米 87万4,820 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,427 円／平米 85万7,666 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府向日市寺戸町久々相１８番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,740 円／平米 51万8,182 円／坪
推定価格 平米 坪	16万815 円／平米 53万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,913 円／平米 98万8,206 円／坪
査定価格 平米 坪	29万9,000 円／平米 98万8,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情