路線価 (2023) 京都府向日市寺戸町初田26-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 向日市京都府向日市寺戸町初田２６番５
価格時点	2023 年
駅名	東向日駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,890万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,890万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね、向日市及び隣接市の駅前商業地及び繁華性ある商業地域である。需要者は地元事業者が中心であるが、物件によってはマンション開発業者、投資家などの参入も認められる。駅周辺商業地で希少性があり、コロナ禍ではあるが需要は堅調である。取引需要は自用物件のほか収益物件やマンション用地と様々であり、駅前の供給は極めて少ないため、需給の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね向日市、長岡京内等の駅に近い商業地域で、この地域は車両及び歩行者の通行量は多く、集客力もある程度期待できる地域である。主たる需要者は店舗、事務所等の経営を目的とした地元個人、中小事業者等である。取引価格は規模や立地条件、画地条件に左右され中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域には店舗や店舗付共同住宅等も見受けられ収益価格が価格形成に及ぼす影響も少なくないが、自用目的の取引需要が大半で、取引事例に基づき求められた比準価格の規範性が高い地域である。収益価格については賃料水準等の把握はやや難しく比準価格と比較して規範性にやや劣るが、検証手段として有効な価格である。従って、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸物件も見られる商業地域であるが、経営力による賃料負担力や物件の規模、建物の構造・設備等により個別性が強く標準的な賃料や経費等の把握が困難であることや取引の主体は自用目的であることから比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東向日駅南西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	向日市京都府向日市寺戸町初田２６番５
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅至近の商業地域
街路	１１．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は店舗、店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。駅前商業地域という希少性等から、地価は上昇傾向で推移と予測する。 (2)小売店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、歩道整備や周辺地域での街路整備等もあり、今後も堅調に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万570 円 1平米 34万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万570円 1平米 34万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 106万1,226円 1平米 32万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)向日市のここ数年の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向。新型コロナの不動産市場への影響は用途、地域等で程度の差が認められる。 (2)景気は、長引く新型コロナウイルス感染症の状況が徐々に緩和されつつあるが、持ち直しの動きには弱さがみられ、今後もその動向が注視される。
地域要因
(1)駅前の商業地域で希少性があり、需要は堅調である。 (2)小売店舗や事務所等がみられる地域で、景気動向を受けて地価水準は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府向日市寺戸町初田２６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,680 円／平米 146万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,567 円／平米 115万2,363 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	長岡京市
地域	京都府向日市寺戸町初田２６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
推定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,395 円／平米 114万1,876 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町初田２６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,203 円／平米 103万2,143 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,566 円／平米 102万119 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,244 円／平米 116万4,519 円／坪
査定価格 平米 坪	35万2,000 円／平米 116万3,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	222 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｒ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	向日市
地域	京都府向日市寺戸町初田２６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,714 円／平米 94万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,836 円／平米 94万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,698 円／平米 110万6,512 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情