路線価 (2023) 京都府木津川市山城町椿井舟戸30-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
価格時点	2023 年
駅名	上狛駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (561 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木津川市の旧山城町を中心に、古くからの既成住宅地域が存する範囲である。需要者は地縁者を中心とし転入者はほとんどなく、市場は限定的であって需要は弱含みで推移している。また、同圏域内における取引は少なく、取引価格は規模等により様々であるほか、個別事情に左右される傾向もあり、市場での中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、概ね木津川市及び隣接市町内の古くからの既成住宅地域。近隣地域は旧山城町内の駅徒歩圏外の農家住宅を中心とする街路状況が劣る住宅地域で、需要者は圏内に地縁を持つ個人が殆どで外部からの転入は少ない。新型コロナによる影響は少ない。また、不動産取引も少なく成約価格の多くは個別事情に左右されており、中心となる価格帯は見出し得ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地周辺は一般住宅や農家住宅を中心とし、賃貸需要及び供給は殆ど無く、また街路条件も劣位で、賃貸住宅の想定に難があるため収益還元法の適用を断念した。一方、居住目的の取引が支配的であり、周辺の取引価格水準を指標に価格決定がなされることを通常とするため、市場性を反映した比準価格は説得力が高い。よって本件においては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は駅徒歩圏外の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、街路状況も劣りアパート等の収益物件も見当たらず、賃貸需要も殆どないことから収益還元法は適用しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。
交通
交通施設	上狛駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	169.7 坪 (561 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	0 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	25 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり地域内に特別な変動要因は見られず、当面は現状程度で推移と予測する。また需要者も地縁者を中心に限定的で、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (2)近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。外部からの転入者は極端に少なく、市場は限定的かつ閉鎖的で、地価水準は下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)変異型コロナの影響など景気動向は不透明であり、人口も、木津川市のうち旧山城地区については減少傾向である。 (2)当市の人口は増加傾向にあるが、宅地分譲面積及び住宅着工件数はここ数年減少している。大型住宅団地開発による宅地供給過多が懸念される。
地域要因
(1)特段の変動要因は認められない。 (2)山城地区の人口は減少が続いている。近隣地域は駅徒歩圏外で、かつ街路状況が劣り、住宅地需要は低調かつ閉鎖的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,625 円／平米 6万1,574 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,609 円／平米 7万1,439 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,616 円／平米 7万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,542 円／平米 4万4,770 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,184 円／平米 4万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,235 円／平米 8万121 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,120 円／平米 9万2,965 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,427 円／平米 12万428 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,060 円／平米 7万9,542 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,266 円／平米 14万3,037 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,137 円／平米 14万2,611 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,180 円／平米 7万9,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	京田辺市
地域	京都府木津川市山城町椿井舟戸３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,567 円／平米 15万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,065 円／平米 15万2,291 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,806 円／平米 8万2,009 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情