路線価 (2023) 京都府木津川市木津町宮ノ内54 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	京都府 木津川市京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
価格時点	2023 年
駅名	木津駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	839万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	844万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、木津川市を中心とした住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得者であり、転入者は少ない。木津川市内では大規模・ミニ開発等も含めて住宅地の新規供給が多く、旧市街地に存する住宅地は環境等が劣るなどにより、需要が相対的に低調である。市場での中心価格帯は標準的画地で９００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度が需給の中心になっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は木津川市内の居住者で旧木津町に地縁を有する者が多い。市場では中古物件が中心で供給は多い。宅地開発等による新築分譲もあったが最近はやや減少傾向。流通期間は長期化の傾向、物件によっては買手がつき難いケースもある。土地は１０００万円まで、新築の戸建住宅で２０００～２５００万円程度、中古で１０００～１５００万円程度の物件が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、中小規模一般住宅を中心とする既存住宅地域であり、居住の快適性、利便性が重視される自己利用目的の取引が中心である。一方、標準地の画地規模等を勘案すれば収益物件の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が多い既成住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
交通
交通施設	木津駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに駐車場等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木津川市京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	220 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地。
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とした古くからの地域であり、土地利用に変化は見られず、当面の間、現状維持で推移するものと予測され、地価動向は軟調と予測される。 (2)一般住宅が多く見られる既成住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。周辺には代替可能な地域も多く需要は停滞傾向、地価は当面下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)木津川市全体の人口はニュータウンの影響もあり増加傾向にあるが、変異型コロナの影響もあり景気動向は不透明で、既存住宅の需要は弱い。 (2)人口、世帯数ともに全体的には増加傾向にあるが、旧市街地エリアでは減少傾向。市場も二極化しており旧市街地エリアを中心に需要は減少傾向。
地域要因
(1)特段の変動要因は認められない。 (2)既存地域で需要が他地域に流出する傾向があり競争力は低下傾向。市場では動きに停滞感があり、潜在的な供給も見られ、地価は下落傾向が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,194 円／平米 19万2,389 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,160 円／平米 18万5,665 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,059 円／平米 18万2,025 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,608 円／平米 6万4,824 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,167 円／平米 20万2,218 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,034 円／平米 17万8,636 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,604 円／平米 19万3,745 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,562 円／平米 20万6,830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,402 円／平米 17万9,853 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,873 円／平米 24万918 円／坪
推定価格 平米 坪	7万801 円／平米 23万4,068 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,610 円／平米 19万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ２Ｇ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	京都府
市区町村	木津川市
地域	京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万126 円／平米 23万1,837 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,675 円／平米 22万3,734 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,791 円／平米 18万4,445 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情