路線価 (2023) 大阪府大阪市福島区福島3-13-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市福島区大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
価格時点	2023 年
駅名	新福島駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 281万100 円
1平米当たり	1平米 85万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	10億9,000万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	10億8,000万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 380万1,900 円／坪 1平米 115万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福島区及びその周辺区のマンション立地が可能な住宅地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、分譲マンション開発を目的とする不動産業者である。販売価格の高騰からマンション売れ行きが鈍りつつあるが、住宅需要の都心回帰傾向は続いており、中心商業地に近く、利便性が高い立地から需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模がまちまちであるため指摘が困難である。 (2) 同一需給圏は、福島区及び周辺区において高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、主たる需要者は、マンション開発事業者等が中心と考えられる。マンション素地の取得需要は旺盛であるが、近年の建築費や素地の取得価格の高騰により、事業採算性がより厳しくなってきている。なお、物件規模や個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場動向、各取引事例の分析を踏まえ適正に試算されている。開発法による価格は開発計画等の想定、採用数値とも妥当である。収益価格は最有効使用が分譲マンションのため試算を行わなかった。投資採算性が重視されるため、それらを価格に反映した比準価格、開発法による価格により価格を決定することが妥当と判断し、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (2) 主たる需要者は、マンション開発事業者等と把握され、投資採算性に基づき意思決定を行うものと思料されるため、開発法による価格を中心として、類似性を有する不動産との比較という観点より、類似事例からアプローチした比準価格も重視される。したがって、本件では代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益還元法を非適用とした。
交通
交通施設	新福島駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	283.1 坪 (936 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	19F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の共同住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市福島区大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	北西１４．５ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見込まれないため、今後も当面は現状を維持するものと予測する。 (2)堂島川に面する高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。都心接近性等を背景に住系用途への転換利用が進んでいることから、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 396万7,200 円 1平米 120万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 403万3,320円 1平米 122万円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 396万7,200円 1平米 120万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下での各種政策の効果もあって経済活動は復調しつつあり、景気は緩やかに持ち直す傾向にある。 (2)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)地域要因、市場特性に変動は認められない。マンション等の事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症による市場の停滞感は一段落し、立地等に優れるマンション素地の地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万2,335 円／平米 321万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,524 円／平米 339万6,994 円／坪
標準価格 平米 坪	111万8,089 円／平米 369万6,402 円／坪
査定価格 平米 坪	114万 円／平米 376万8,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万6,345 円／平米 256万6,597 円／坪
推定価格 平米 坪	82万6,924 円／平米 273万3,811 円／坪
標準価格 平米 坪	107万2,534 円／平米 354万5,797 円／坪
査定価格 平米 坪	109万 円／平米 360万3,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,201 円／平米 255万2,897 円／坪
推定価格 平米 坪	75万1,994 円／平米 248万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	117万3,158 円／平米 387万8,460 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市福島区福島３丁目１３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万9,697 円／平米 327万1,938 円／坪
推定価格 平米 坪	106万1,505 円／平米 350万9,336 円／坪
標準価格 平米 坪	140万7,832 円／平米 465万4,293 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情