路線価 (2023) 大阪府大阪市西区南堀江4-69外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西区大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
価格時点	2023 年
駅名	西長堀駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,100万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 237万402 円 1平米 71万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億2,200万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円／坪 1平米 72万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね西区及び隣接区の準幹線道路沿い・区画内の商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼事務所ビルを求める事業者、マンション開発業者やレジ収益案件を求める投資家等。近隣地域は立地面で居住快適性と利便性があり、近時コロナ禍で投資意欲がやや減退し下落傾向にあったが、マンション素地転換や事務所賃料の安定等から上昇に転じた。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、西区及び周辺区における商業地域であると把握される。主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。近年においては、都心接近性や生活利便性に優れるエリアを中心に、住系用途への転換利用を目的とした素地の取得需要が認められる。なお、個々の取引の性質如何によって取引の価格帯は広範にわたり、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、居宅や事務所の賃貸需要があるも、新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なことから、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（潜在用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主たる需要者は、収益性に着目して意思決定を行うものと思料され、収益価格を重視して取引を行うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプローチした比準価格も重視される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地とのバランス検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西長堀駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西区大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	22 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣地域は、中高層の事務所やマンションが建つ商業地域である。地価はこれまでコロナ禍影響から下落傾向にあったものの、事務所賃料安定、マンション転換需要も強く、上昇傾向と予測する。 (2)都心接近性に優れる商業地域に存している。新型コロナウイルス感染症による先行き不透明な状況から持ち直しの動きがみられ、地価は上昇基調で推移していくことが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 248万9,418 円 1平米 75万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 241万74 円 1平米 72万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 248万9,418円 1平米 75万3,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 225万7,998円 1平米 68万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 241万74円 1平米 72万9,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 225万7,998円 1平米 68万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種に影響が続くが、事務所・居宅用途の需要は増えている。ただし、金利上昇等不安要素は多い。 (2)コロナ終息に向けて国内景気は持ち直しの兆しが見られたが、アメリカに端を発するリセッションへの懸念から先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)　従来から事務所と共同住宅が混在するが、近時はマンション転換需要が強く、コロナ禍にあっても地価は上昇に転じている。 (2)新型コロナウイルス感染症による近年の市場の停滞感等は持ち直しの動きが見られ、当地域の地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	92万9,757 円／平米 307万3,777 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,228 円／平米 318万4,432 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,071 円／平米 270万7,849 円／坪
査定価格 平米 坪	81万9,000 円／平米 270万7,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	西１１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,201 円／平米 255万2,897 円／坪
推定価格 平米 坪	75万1,994 円／平米 248万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	76万7,341 円／平米 253万6,829 円／坪
査定価格 平米 坪	76万7,000 円／平米 253万5,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	59万1,869 円／平米 195万6,719 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,009 円／平米 207万6,198 円／坪
標準価格 平米 坪	74万577 円／平米 244万8,348 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	西１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市西区南堀江４丁目６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,146 円／平米 143万8,593 円／坪
推定価格 平米 坪	53万3,928 円／平米 176万5,166 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,283 円／平米 226万8,852 円／坪
査定価格 平米 坪	68万6,000 円／平米 226万7,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情