路線価 (2023) 大阪府大阪市港区南市岡2-5-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市港区大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
価格時点	2023 年
駅名	弁天町駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 66万7,812 円／坪 1平米 20万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は港区及び周辺区に存する住宅地の圏域であり、需要者は区内の地縁を有する一次取得者が中心である。一方で瓦問屋を中心とした事業所等も混在する地域であるが、新規の事業所需要は弱く、閉鎖事業所跡地の住宅用地への転用が見られる。最寄駅からやや距離があるが、弁天町駅は利便性が高く、安定した住宅需要がみられるところである。需要の中心価格帯は土地１５～２５坪程度に新築住宅付で３千万円台である。 (2) 同一需給圏は港区及び周辺区を中心とする住宅地域及び混在地域。需要者は、地縁を有する同一需給圏内の個人需要者が中心となっている。近隣地域は、最寄駅までやや距離はあるが最寄駅が複数路線の利用が可能であり利便性が高いことから、住居系用途を中心に需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築戸建では敷地規模１５～２０坪程度で総額３，０００万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法を採用して比準価格を求めたが、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的価格である。他方、最寄駅からやや離れた位置に所在することや地積規模の観点などから、収益不動産の想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。そのため、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅のほか事務所も混在する住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の取引が成立している。一方、画地規模が小さいため共同住宅の想定は現実性に乏しく、戸建住宅としての賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弁天町駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	19.7 坪 (65 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅のほか事務所も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市港区大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	13 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と事業所等が混在する熟成度の高い地域であるが、駅接近性がやや劣るために新規の事務所需要は弱く、現況の需給動向等を勘案すると、長期的にはより住宅利用が進んでいくと予測する。 (2)当該地域は、小規模一般住宅のほか事務所も混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 66万4,506 円 1平米 20万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 66万7,812 円 1平米 20万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 66万4,506円 1平米 20万1,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の影響により住宅地の需要は回復傾向にあり、港区の地価も強含みで推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。地価水準については、交通利便性が高く需要が底堅い地域を中心に上昇傾向にある。
地域要因
(1)既存の住宅、事業所等の混在地域として概ね熟成している。弁天町駅からやや距離があるものの、安定的な住宅需要がみられる。 (2)地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しており、需要は回復傾向にあり、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,013 円／平米 65万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,709 円／平米 63万3,790 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,662 円／平米 65万6,777 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,678 円／平米 57万4,179 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,054 円／平米 57万8,729 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,378 円／平米 65万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,778 円／平米 74万6,422 円／坪
推定価格 平米 坪	22万736 円／平米 72万9,753 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,580 円／平米 65万9,811 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市港区
地域	大阪府大阪市港区南市岡２丁目５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,534 円／平米 76万5,451 円／坪
推定価格 平米 坪	23万388 円／平米 76万1,663 円／坪
標準価格 平米 坪	20万337 円／平米 66万2,314 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情