路線価 (2023) 大阪府大阪市大正区千島1-809-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市大正区大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
価格時点	2023 年
駅名	大正駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (56 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (56 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 63万4,752 円／坪 1平米 19万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大正駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は地縁関係者で占められている。大正区は埋立地が多いため地盤は弱く南海地震等による津波被害や液状化が懸念されること、鉄道交通の利便性が劣ることから、大阪市内でも顕著に人口減少が進んでいる区であるが、大正区内としては買物施設等利便施設への接近性が優れており、一定の需要は見込まれる。市場における需要の中心は、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は概ね大正区内の住宅地域を中心とする。需要者は、大正区の居住者及び地縁者を中心とし、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。人口減少、高齢化の進行に加え、やや駅距離を有するものの周辺に区役所等の公共施設は多く、需給は比較的安定している。平均的所得者層が需要の中心であるところから、総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円程度迄が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は、戸建専用住宅が多く、ごくまれに共同住宅等も見られる住宅地域である。対象地に関しては駅からの利便性が劣ることおよび土地の個別性から戸建専用住宅としての使用が支配的であり、収益価格は求め得なかった。一方、比準価格に関しては市場性を反映した実証的かつ規範性の高い価格を求めることができたものと思料する。よって、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中低層の賃貸共同住宅等もみられるが、居住の快適性をより重視する戸建住宅を主とする地域であり、取引も自用目的が支配的である。また、対象不動産は最寄駅からやや遠く、地積も小さいことから共同住宅の想定が困難である。よって、収益価格は試算せず、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、周辺地域の標準地との均衡について総合的に比較検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大正駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	16.9 坪 (56 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市大正区大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	10 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成しており、地域内に特に大きな地域変動要因はなく、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状の住環境を維持するものと予測する。地価は周辺の取引動向等から見てやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万4,752 円 1平米 19万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万4,752円 1平米 19万2,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 63万1,446円 1平米 19万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、資源高に起因するインフレが進行する中、利便性・環境・収益性の良否により、投資対象が厳しく選別される傾向が強まっている。 (2)鉄道の延伸がされないことから、万博等の需要喚起効果が周辺区に比し弱く、駅周辺とバス便地域との選別化が進んでいる。
地域要因
(1)地域的特性は概ね固定化しており、特に大きな地域要因の変化は認められない。 (2)住宅地として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,729 円／平米 64万468 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,386 円／平米 63万6,028 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,343 円／平米 61万2,744 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,992 円／平米 67万4,398 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,588 円／平米 67万3,062 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,588 円／平米 67万3,062 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,468 円／平米 65万2,829 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,904 円／平米 64万7,659 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,753 円／平米 61万7,405 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,575 円／平米 45万4,823 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,894 円／平米 45万2,572 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,209 円／平米 51万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市大正区千島１丁目８０９番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,615 円／平米 44万5,037 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,651 円／平米 48万1,522 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,840 円／平米 55万1,573 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情