路線価 (2023) 大阪府大阪市西淀川区花川2-1237-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
価格時点	2023 年
駅名	塚本駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円 1平米 20万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 67万4,424 円／坪 1平米 20万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺の住宅地の圏域である。需要者は区内の地縁者を中心とし、周辺地域からの転入は少ない。ＪＲ東海道線及びＪＲ東西線、並びに阪神本線の最寄駅が徒歩圏にあり、住宅地としての熟成度は高く地価は強含みで推移している。平均的所得者層が主たる需要者であることから、総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で、３，０００万円台前半程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね西淀川区及びその周辺区の住宅地域。需要者は当区内の居住者、地縁者を中心とし、他区部や周辺市域からの転入は比較的少ない。人口減少、高齢化の進行もあるが、住宅地としての熟成度は高く、ＪＲ東海道線だけでなくＪＲ東西線、阪神本線の最寄り駅も徒歩圏にあり、需給は比較的安定している。平均的所得者層が主たる需要者であることから総額による制約が優先する傾向にあり、新築戸建住宅で、３０００万円前半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、区内の類似地域における規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、収益目的の共同住宅を想定して求めたものであるが、土地の価格に賃料水準が及んでいないと認められ、低位に試算される結果となった。このため、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では賃貸共同住宅等も混在しているが、居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う収益性は必ずしも反映されず、収益価格は低位に求められた。自用目的での取引が支配的であるところから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらには周辺地域の標準地との均衡について総合的に検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	塚本駅南西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西淀川区大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	104 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は戸建て住宅の外、共同住宅も見られる一般住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。 (2)当該地域は低層住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は特に見当たらず、今後も現況の土地利用が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 66万7,812円 1平米 20万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和の影響により住宅地の需要は回復傾向にあり、西淀川区の地価も強含みで推移している。 (2)コロナ規制緩和による社会経済活動再開の影響を受け、当区の不動産需要についても回復基調にある。
地域要因
(1)街区整然とした住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 (2)街区整然とした住宅地域で、区内における住宅地選好性は比較的高い。価格形成に特段の影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,626 円／平米 72万6,084 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,935 円／平米 71万575 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,505 円／平米 67万6,094 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,400 円／平米 69万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	20万4,286 円／平米 67万5,370 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,665 円／平米 67万10 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,467 円／平米 67万9,274 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,060 円／平米 67万7,928 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,837 円／平米 67万3,885 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西淀川区
地域	大阪府大阪市西淀川区花川２丁目１２３７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,324 円／平米 59万9,457 円／坪
推定価格 平米 坪	18万965 円／平米 59万8,270 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,529 円／平米 68万6,091 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情