路線価 (2023) 大阪府大阪市東淀川区東中島1-18-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
価格時点	2023 年
駅名	新大阪駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	7億1,100万 円 (1100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万5,676 円 1平米 64万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7億1,100万 円 (1100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 213万5,676 円／坪 1平米 64万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東淀川区、淀川区内のＪＲ新大阪駅等周辺の交通利便性に優れる普通商業地域である。収益または投資目的の需要が中心であり、需要者層はリート、ファンド等を含む機関投資家、投資目的の法人や個人である。当該地域においては採算性に優れ、投資リスクが低いと見込まれるが、ホテルをはじめとした一部の開発素地需要に減退も認められたが持ち直しの気配がある。市場の価格帯については取引が少なく個別性も強いため詳細な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は東淀川区及び周辺・隣接区内の事務所ビル、収益物件等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資目的の機関投資家、不動産事業者及び私募ファンド等である。外資系投資ファンドの動きの影響等から、「新大阪」駅勢圏の地価は徐々に回復傾向にあるといえる。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、市場での需要の中心的価格帯は見いだしにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は高層事務所、店舗兼共同住宅又は高層ホテルを主とする商業地域で、収益性、投資採算性に着目した取引が中心である。従って、区内及ぶ周辺区の商業地域に存する取引事例から求めた実証性に優れる比準価格と現実的な想定条件を基にした理論的手法から求めた収益価格を十分に比較考量を行い、単価と総額の関連に留意のうえ代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りの鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域に存する。投資採算性に着目した投資目的の取引が中心である。需要者の特性等を考慮し、収益性・採算性を重視すべきであるが、収益価格は想定要素が多く、価格変動が大きい。一方、比準価格は取引市場の実態を反映し実証性が高い。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新大阪駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	332.7 坪 (1100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東淀川区大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
標準地の範囲
東	25 m
西	110 m
南	15 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	480 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)高層の事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測する。新大阪駅勢圏の潜在的需要が認められることから地価は下げ止まりと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 225万1,386 円 1平米 68万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 225万1,386円 1平米 68万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万1,632円 1平米 67万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引締め等が続く中、海外景気の下振れが景気を下押しするリスクとなっている。物価上昇も懸念要因。 (2)ウイズコロナの経済情勢のなか、新大阪駅勢圏の商業地の地価は回復傾向といえる。
地域要因
(1)ホテル、事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域としての熟成度は高い。交通利便性は良いが開発素地需要に新型コロナの影響がみられる。 (2)高層事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、特段、地域要因に変動はない。一般的要因等の影響から、地価は回復傾向といえる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	303 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万1,239 円／平米 135万9,556 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,276 円／平米 109万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	65万9,912 円／平米 218万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,430 円／平米 99万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,349 円／平米 96万6,506 円／坪
標準価格 平米 坪	57万5,490 円／平米 190万2,570 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万5,354 円／平米 180万2,940 円／坪
推定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
標準価格 平米 坪	62万3,843 円／平米 206万2,425 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	305 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市淀川区
地域	大阪府大阪市東淀川区東中島１丁目１８番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万5,663 円／平米 163万8,662 円／坪
推定価格 平米 坪	49万4,176 円／平米 163万3,746 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,187 円／平米 198万7,524 円／坪
査定価格 平米 坪	68万2,000 円／平米 225万4,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情