路線価 (2023) 大阪府大阪市生野区鶴橋3-194-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市生野区大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
価格時点	2023 年
駅名	鶴橋駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (80 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね生野区及び東成区南部の混在住宅地域と認められる。需要者は、同区内に居住する１次取得者層、共同住宅や連棟住宅からの住み替え需要者が大半を占め、圏外からの流入は少ない。標準地相当の画地規模が主体の小規模戸建住宅地域においては、総額が抑えられるため、需給関係は比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１５００万円前後程度、新築戸建物件で３０００万円台中盤程度と把握される。 (2) 同一需給圏は生野区内の住宅地域又は住宅系混在地域である。コロナ禍による需要の減退が懸念されたが、当該地域は最寄駅や都心部、商業施設等との位置関係が良好であるため堅調かつ幅広い需要者層による実需に下支えされて、地価への下押し圧力は限定的と考えられる。中心的な価格帯は新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域において戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また標準地は小規模画地であり、共同住宅の想定が困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、自用目的の取引が一般的であり、周辺において多数の取引事例が収集でき、特に規範性の高い比準価格を求めることが出来た。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の地域特性から取引事例比較法を適用し、収益還元法は非適用とした。比準価格は地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を標準に、代表標準地の価格との整合性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鶴橋駅南東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	24.2 坪 (80 平米)
私道分面積	6 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市生野区大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	12.5 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、小規模一般住宅を中心に一部店舗等が混在する地域である。地域の変動を促す特段の要因も認められないことから、当面は現況のまま推移するものと予測する。 (2)地価上昇を牽引していたインバウンド効果がコロナ禍により消失し、地価への下押し圧力も見られたが、至便な大阪環状線沿線の住宅地に対する底堅い実需に下支えされて、地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万8,304 円 1平米 18万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く。需給はＪＲ大阪環状線沿線を中心に堅調であるが、立地条件による二極化がみられる。 (2)資源高や海外経済減速による下押し圧力はあるものの、新型コロナウイルス感染症や供給制約の影響が和らぐもとで、景気は回復していくとみられる。
地域要因
(1)立地条件に優れる大阪環状線沿線の住宅地域で、需要が堅調であり、地価はやや強含みで推移している。 (2)需要選好性の高い大阪環状線沿線の住宅地域で、地域要因の大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,167 円／平米 70万1,424 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,537 円／平米 69万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,234 円／平米 61万2,384 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,585 円／平米 48万4,610 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,703 円／平米 66万218 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,993 円／平米 69万4,237 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,605 円／平米 53万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,700 円／平米 51万4,744 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,762 円／平米 54万4,703 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,776 円／平米 66万7,071 円／坪
推定価格 平米 坪	20万985 円／平米 66万4,456 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,426 円／平米 67万2,526 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市生野区鶴橋３丁目１９４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,945 円／平米 47万2,576 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,745 円／平米 48万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,472 円／平米 52万3,908 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情