路線価 (2023) 大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町2-10-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
価格時点	2023 年
駅名	南田辺駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	4,730万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,740万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万4,204 円／坪 1平米 33万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は阿倍野区を中心に隣接する天王寺区等の住宅地域。主たる需要者は自用目的の個人。阿倍野区は住環境及び教育環境の良好な住宅地として人気があり安定した需要がある。近隣地域の道路はやや狭いが、最寄駅からは近く、天王寺駅まで２駅約５分である。コロナ禍は収まっていないが、住宅需要は根強いものがあるので地価は堅調に推移するものと思料される。中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で４５００万円から５０００万円程度。 (2) 同一需給圏は阿倍野区およびその周辺における中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域一帯と判定される。需要者の中心は、自己利用目的のエンドユーザー等である。大阪市内商業中心部への通勤にも利便で、居住環境の概ね良好な住宅地域であることから、比較的堅調な需要がある。地価水準は強含み傾向で推移。市場での需要の中心価格帯は、４０坪程度の土地で１００～１１０万円／坪程度、新築戸建住宅で総額５５～７０百万円程度が中心と判定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は阿倍野区内住宅地域の取引事例の中から規範性の高いものを採用し、環境条件等の価格形成要因を比較検討して試算したもので、市場性を反映した価格が得られた。近隣地域は収益性よりも安全性、快適等が優先される住宅地域なので収益還元法は適用しなかった。よって本件では代表標準地「大阪阿倍野－３」（文の里３－７－３０）を規準とした価格との均衡にも留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺部には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、地主が節税目的に建設したものが中心である。周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は経済合理的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を多数収集できたことから、本件では比準価格は高い説得力が認められる。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南田辺駅北西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	6 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市阿倍野区大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	128 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　３．７ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道路はやや狭いが最寄駅から近く閑静な住宅地域で、今後も住宅地域として推移するものと予測される。 (2)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められないことから、当面の間は現状のまま維持するものと予測される。地価水準は、堅調な需要により、強含み傾向の推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万4,204 円 1平米 33万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万4,204円 1平米 33万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 108万4,368円 1平米 32万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化に向かいつつある。阿倍野区の住宅地は人気が高く、需要は安定している。 (2)停滞していた社会経済活動は回復しつつある。一方で、世界的な金融引締めが続く中、世界景気の下振れが国内景気の下押しリスクとなっている。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因の変動は特に見られない。 (2)区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、堅調な需要があり、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿倍野１０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万8,261 円／平米 111万8,291 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,469 円／平米 117万1,875 円／坪
標準価格 平米 坪	31万8,481 円／平米 105万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿倍野１０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,591 円／平米 104万38 円／坪
推定価格 平米 坪	31万6,148 円／平米 104万5,185 円／坪
標準価格 平米 坪	32万312 円／平米 105万8,951 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿倍野１１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	36万9,775 円／平米 122万2,476 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,775 円／平米 122万2,476 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,104 円／平米 106万4,876 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	阿倍野１１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市阿倍野区
地域	大阪府大阪市阿倍野区桃ケ池町２丁目１０番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,655 円／平米 117万9,101 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,082 円／平米 115万759 円／坪
標準価格 平米 坪	32万517 円／平米 105万9,629 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	216 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情