路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区遠里小野6-61-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
価格時点	2023 年
駅名	我孫子前駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円 1平米 18万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万4,834 円／坪 1平米 18万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね住吉区及び周辺区内の南海高野線、阪堺電軌阪堺線、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域。需要者の中心は住吉区並びに大阪市南部の居住者で圏外からの転入は少ない。公営住宅や戸建住宅を中心とする既成住宅地で需給動向は安定している。土地は１００㎡で１，９００万円程度、新築戸建物件は総額３，５００万円程度を中心に取引されている。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね住吉区及び周辺区内の南海高野線、阪堺電軌阪堺線、ＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者は住吉区並びに大阪市南部の居住者で、当地域に地縁性を有する者を除き圏外からの転入は少ない。古くからの既成住宅地で需給動向は比較的安定しており、ここ数年大きな変動は認められない。土地は１００㎡で１，９００万円程度、新築戸建物件は総額３，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大和川沿いの区画整然とした住宅地域で周辺には低層の賃貸住宅も散見されるが、賃貸市場において土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は、やや低位に求められた。当地域は自用目的での取引が主流で、賃貸物件建設を目的とする収益性よりも住環境を重視して取引されているものと思料する。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場において土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。当地域は中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自用目的での取引が多数を占め、需要者は収益性よりも住環境を重視して取引を行うものと思料する。以上より、類似の取引事例を採用して価格を求めた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	我孫子前駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区南部の大和川沿いに中小戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。需給は安定しており、地価は強含み傾向で推移していくものと予測する。 (2)中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 63万8,058 円 1平米 19万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが見られ、利便性・住環境の良好なエリアを中心に区内の地価は上昇傾向にある。 (2)物価上昇や供給面での制約等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、住吉区住宅地の地価は全般的に上昇傾向で推移。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,522 円／平米 52万7,380 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,293 円／平米 57万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,531 円／平米 63万3,201 円／坪
査定価格 平米 坪	19万2,000 円／平米 63万4,752 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,220 円／平米 63万5,479 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,972 円／平米 65万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,032 円／平米 64万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,850 円／平米 74万9,966 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,870 円／平米 70万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,167 円／平米 63万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区遠里小野６丁目６１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,676 円／平米 60万3,927 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,224 円／平米 60万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,335 円／平米 64万5,778 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情