路線価 (2023) 大阪府大阪市住吉区長居東4-14-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
価格時点	2023 年
駅名	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長居駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 128万9,340 円
1平米当たり	1平米 39万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万6,470 円 1平米 49万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万6,470 円／坪 1平米 49万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市南部から中部における駅前商業地域及び幹線道路沿いの商業地域と判定される。主たる需要者は店舗等の出店を目的とする事業法人のほか、投資用物件としての取得を目的とする不動産業者等が想定される。コロナ禍の影響が和らぐもとで、高い繁華性及び稀少性を有していることから、相応の市場選好性が認められる。市場の中心価格帯は、取引件数が相対的に少ない上、市場参加者の属性、目的等が多岐にわたることから、その把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、大阪市南部に存する駅前商業地域及び幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自用目的または収益物件を取得する法人、共同住宅を手がける不動産業者等が中心である。長居駅近接の商業地で高い繁華性を有しており、相応の需要が認められる。取引件数が少なく、取引される物件は個別性が強く個々の事情を反映して価格が形成されるため、需要の中心となる価格水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、対象不動産に係る需要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み、賃料水準の適切な把握が困難という側面もある。よって、本件では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、類似の標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺地域では店舗兼共同住宅等の収益物件も見られるが、想定要素が多いことに加え明確な賃料水準の把握は難しく、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する商業地事例を採用し、規範性の高い価格が求められた。本件では市場動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長居駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住吉区大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近接に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持すると思料する。高い繁華性及び稀少性を背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動は認められず、当面の間は現状を維持するものと予測する。先行き不透明感が和らぎ需要に持ち直しの動きが見られ、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 169万5,978 円 1平米 51万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 167万2,836 円 1平米 50万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 169万5,978円 1平米 51万3,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 167万2,836円 1平米 50万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 159万6,798円 1平米 48万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高等の影響によりサービス消費への下押し圧力は残るものの、感染症による影響の抑制に伴い、国内経済は回復していくものとみられる。 (2)物価上昇や供給面での制約等不安要素が見られるが、景気は緩やかに持ち直している。これを受けて、住吉区商業地の地価は全般的に上昇傾向で推移。
地域要因
(1)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。 (2)長居駅近接の店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域で、価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	浪速１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市浪速区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,347 円／平米 161万7,781 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8,921 円／平米 168万2,493 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,901 円／平米 151万7,127 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住吉区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万5,572 円／平米 110万9,401 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,250 円／平米 111万4,949 円／坪
標準価格 平米 坪	52万6,953 円／平米 174万2,107 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市此花区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,257 円／平米 85万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,435 円／平米 81万8,020 円／坪
標準価格 平米 坪	48万2,329 円／平米 159万4,580 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福島１１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万5,140 円／平米 226万5,073 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,694 円／平米 233万3,024 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,491 円／平米 190万9,185 円／坪
査定価格 平米 坪	57万7,000 円／平米 190万7,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	216 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市住之江区
地域	大阪府大阪市住吉区長居東４丁目１４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万8,601 円／平米 88万7,995 円／坪
推定価格 平米 坪	26万5,472 円／平米 87万7,650 円／坪
標準価格 平米 坪	52万4,648 円／平米 173万4,486 円／坪
査定価格 平米 坪	52万5,000 円／平米 173万5,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情