路線価 (2023) 大阪府大阪市東住吉区公園南矢田2-25-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
価格時点	2023 年
駅名	矢田駅 から 930m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大阪市南端の大和川に近い地域で、東住吉区及び平野区の共に南部の住宅地域一帯である。特に矢田地区での代替競争関係が強く、需要者は、同一需給圏に地縁や血縁を有する居住者が支配的で、圏外からの転入は少数である。区の南部は交通接近条件の劣る地区をはじめ、住宅地の需給動向は総じて弱含みと判断される。新築戸建住宅で総額２５００万円程度の物件が中心的価格帯と把握される。 (2) 同一需給圏は、当区南部の矢田地区内にあって、近鉄南大阪線「矢田」駅勢圏内の住宅地域である。外部からの流入が少なく、地縁的選好性が強い地域であり、主たる需要者は、当該地区内の概ね３０歳代以下の地縁のある一次取得者である。未開発の農地が多い地域であり、需要は弱含んでいる事もあり宅地開発はあまり進展していない。新築戸建では２，５００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺環境や画地規模等から収益還元法の適用を断念したが、当該近隣地域の標準的画地に於いては、自用目的での取引が中心で、市場参加者は居住快適性や利便性を考慮して売買等の意思決定を行うと考えられる。以上を踏まえた本件に於ける比準価格の性格は、事例の軽重を加味して決定しており、市場の実態を反映し、実証的な試算価格であると判断する。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準に鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺環境、画地規模、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。標準地において、需要者は収益性ではなく、居住快適性や利便性を考慮して意思決定をしていると考えられる。また、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する、現実に市場にて成約した取引事例に基づいており、実証的な価格であると認められる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢田駅南西方
距離	930 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、作業所、農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市東住吉区大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
標準地の範囲
東	45 m
西	50 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか農地や作業所等が見られる地域であり、現況を維持して推移するものと予測する。区の南部地区における住宅地需要は相対的に弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)農地が介在する在来からの住宅地域であり、需要は弱含んでいる。現状、周辺農地の宅地化はあまり進展しておらず、地域要因に特段の変動はない。中長期観点から概ね現況のまま、やや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東住吉区の人口は微増、住宅着工戸数は増加傾向にあり、住環境や利便性等の高い住宅地を中心に需要は安定的に推移している。 (2)東住吉区は人口微増傾向であるが、高齢化率は高止まりの状態となっている。需要は当区北部及び中部は堅調であるものの、南部は弱含んでいる。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、地域に於ける住宅地需給動向から地価は下落基調で推移している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は見られない。開発があまり進んでいない、農地が比較的多い住宅地域であり、需要はやや弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,779 円／平米 56万1,289 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,923 円／平米 53万8,623 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,988 円／平米 48万2,636 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,672 円／平米 35万5,964 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,081 円／平米 33万7,480 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,317 円／平米 44万4,052 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万819 円／平米 49万8,608 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,988 円／平米 47万2,718 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,994 円／平米 46万9,432 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市東住吉区
地域	大阪府大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,480 円／平米 62万6,421 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,678 円／平米 60万627 円／坪
標準価格 平米 坪	15万23 円／平米 49万5,976 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情