路線価 (2023) 大阪府大阪市西成区橘1-9-31外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市西成区大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
価格時点	2023 年
駅名	天下茶屋駅 から 590m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円／坪 1平米 18万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西成区における住宅地域又は住宅系混在地域である。コロナ禍前は需要者に地縁性のある一次取得者に加え、民泊需要関連もあり、地価は強含んでいた。コロナ禍により民泊関連の需要者は激減し、一時的に地価が下落したが、当該地域は、各種交通利便性に富む混在住宅地であり、また、市況の回復もあり、最近の地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は土地のみで１，０００万円中盤から後半程度、新築戸建住宅で３，０００万円台中盤程度。 (2) 同一需給圏の範囲は、地下鉄四つ橋線、同堺筋線、南海本線等の沿線で、西成区を中心とする住宅地の圏域である。特に当区北中部の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者であり、その優れた交通利便性から、戸建住宅に対する実需は強含んでおり、地価はやや上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地のみで２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが画地規模が小さく共同住宅の想定は実現性に乏しく、且つ、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。自用の居住目的での取引が支配的である。比準価格については、多数の取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を採用し、類似する他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、共同住宅の建設を想定することは現実的ではなく、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意し、類似する周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	天下茶屋駅北西方
距離	590 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市西成区大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境下で推移するものと予測する。また、地価水準は、住宅の取引動向等から判断して、上昇傾向で推移すると予測する。 (2)住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと思われる。最寄駅である天下茶屋駅は２線の利用が可能である等、利便性が高く需要は強含んでおり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万5,080円 1平米 18万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区も緩やかながらも景気の回復傾向が窺え、不動産の需給動向についてはコロナ禍後を見据えたかのような動きも見られ、地価は上昇傾向にある。 (2)区内人口は減少傾向にあるが、各種政策効果等を背景として、住宅に対する実需や投資需要は復調しており、地価は強含み傾向で推移し始めている。
地域要因
(1)各種交通利便性に富んだ混在住宅地であり、また、緩やかながらも市況回復もあり、不動産の需給動向は堅調で、地価は上昇傾向となっている。 (2)良好な利便性を背景として住宅に対する実需の他、投資意欲も盛り返している。その他、価格形成に直接影響を及ぼすような変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,221 円／平米 41万7,287 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,337 円／平米 40万4,446 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,821 円／平米 53万4,980 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,406 円／平米 50万7,160 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,406 円／平米 50万7,160 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,340 円／平米 57万3,062 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,709 円／平米 60万7,342 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,981 円／平米 60万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,427 円／平米 56万126 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,652 円／平米 54万7,646 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,891 円／平米 53万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,248 円／平米 58万5,982 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情