路線価 (2023) 大阪府大阪市淀川区西三国3-151 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
価格時点	2023 年
駅名	三国駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (58 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万6,254 円 1平米 25万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (58 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万6,254 円／坪 1平米 25万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は淀川区及び周辺区内の小売店舗の存する商店街又は店舗付住宅等の混在する近隣商業地域である。需要者の中心は地域に地縁を有する個人事業者である。総じて、アーケード商店街は後継者不足や大規模商業施設への顧客流出が進んでいるが、標準地の存する商店街は背後地の土地区画整理事業の進捗により顧客集客力の回復も見受けられる。需要の中心的価格帯は土地価格で８０万円／坪～９０万円／坪程度といえる。 (2) 同一需給圏は淀川区内及び大阪市内の小売店舗の存する商店街、又は店舗付住宅等の混在する近隣商業地域である。需要者は同一需給圏に地縁性をもつ個人事業者が中心である。従来からのアーケード商店街は後継者不足や大規模商業施設への顧客流出が進み、総じて店舗需要は弱含みであったが背後地の住宅地化に伴い新規賃貸需要が回復傾向にある。地価についても概ね底値圏にある。商業地として一定の需要が見込まれるが、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は阪急三国駅に近い小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街に存する。収益性・採算性を考慮した取引が中心であるが、投資採算性を反映した理論的価格である収益価格は想定要素が多く、規範性がやや劣る。比準価格は類似性の高い事例を広域的に収集した取引市場の実態を反映した価格である。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は、近隣商業地域に存するため利便性のみならず収益性をも重視して取引が行われる傾向にある。取引事例比較法は規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。収益還元法については、店舗の賃貸について一定の需要があると考えられるが、多様な需要の反映という意味では想定項目が多く規範性が若干劣る。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺地域の地価動向等をも踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三国駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	17.5 坪 (58 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅前に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市淀川区大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	4.5 m
奥行き	13 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アーケード商店街内は空き店舗も見られ、特段、地域要因に変動はなく現状維持で推移すると予測する。店舗需要は依然、やや厳しいが、背後地の住宅地からの集客による下支えから、地価は横ばいで推移すると予測する。 (2)アーケード商店街内は空き店舗も見られるが、商店街として概ね熟成している。地域要因に特段の変動はなく現状維持と予測する。需給は概ね均衡しており、地価についても同様に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万9,396 円 1平米 26万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万2,702 円 1平米 26万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万9,396円 1平米 26万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 85万6,254円 1平米 25万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウイズコロナの経済情勢のなか、淀川区の商業地の地価は回復傾向である。 (2)新型コロナの地価に対する影響は一部の用途を除き見受けられない。市況は前向きな動きが多く見られるようになり、需要も強含み傾向にある。
地域要因
(1)アーケード商店街の店舗需要は依然弱いが、特段、地域要因に変動はない。背後地人口による集客力は底堅いことから、横ばいといえる。 (2)アーケード商店街は衰退傾向にあるが、新型コロナの影響は限定的。商業地としての地価水準は底値圏付近にあり、概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市城東区
地域	大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,977 円／平米 90万9,074 円／坪
推定価格 平米 坪	27万4,977 円／平米 90万9,074 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,487 円／平米 88万4,312 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	310 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,179 円／平米 90万9,742 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,179 円／平米 90万9,742 円／坪
標準価格 平米 坪	26万5,873 円／平米 87万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,731 円／平米 86万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,731 円／平米 86万8,589 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,136 円／平米 89万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	27万1,000 円／平米 89万5,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市旭区
地域	大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,413 円／平米 77万8,275 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,413 円／平米 77万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,620 円／平米 87万1,528 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	311 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市都島区
地域	大阪府大阪市淀川区西三国３丁目１５１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,403 円／平米 79万1,466 円／坪
推定価格 平米 坪	26万2,676 円／平米 86万8,407 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,731 円／平米 87万1,895 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情