路線価 (2023) 大阪府大阪市鶴見区横堤5-616-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
価格時点	2023 年
駅名	横堤駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (63 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (63 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区内の住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区及び隣接区に居住する一次取得者であり、マンションからの買い替えによる二次取得者も見られる。また、圏外からの転入者も見受けられる。交通利便性や生活利便性に加え、商業性も認められるため底堅い需要が存在し、コロナ禍においても需給動向は概ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台後半と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線、ＪＲ学研都市線沿線を中心に、概ね鶴見区及び周辺区の住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に居住する一次取得者層が中心であるが、買替層も認められる。市場の需給動向は、市内中心部への接近性が良好で、最寄駅徒歩圏内に存し、スーパー等利便施設に近いこと等から安定的に推移している。中心となる価格帯は、敷地規模２０坪程度の新築戸建住宅の場合、総額３千万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は、規模の小さい一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、小規模な画地については居住を前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収益想定は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、住宅、店舗兼住宅等が混在する住宅地域であるが、画地規模が小さいため、共同住宅等の収益物件は認められない。また、地域内の同規模取引では自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が成熟しているとは言い難いことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	横堤駅北方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	19.1 坪 (63 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗兼住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市鶴見区大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	12.5 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、共同住宅、店舗等が混在する地域であり、用途の多様性が認められるが、小規模な画地が多いこともあって、特段の変化は認められない。需給はややタイトであり、地価は若干強含みで推移すると予測される。 (2)当該地域は、住宅、店舗兼住宅、店舗等が混在する住宅地域である。最寄駅徒歩約５分圏内に存し、用途の多様性も認められ、需要は安定的に推移している。当面の間、現状程度の土地利用が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万2,784 円 1平米 26万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万2,784円 1平米 26万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 86万2,866円 1平米 26万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における各種政策効果により景気は緩やかに持ち直している。金融緩和が続く中、不動産への需要は底堅く、都心部の地価は上昇傾向にある。 (2)ウィズコロナによる経済活動の再開が進んでいること、住宅取得支援施策等の下支え効果により、需要は堅調に推移しているが、不透明感は拭えない。
地域要因
(1)一般住宅、店舗等が混在する地域であり、画地規模が小さいこともあって特段の変動はない。需給は比較的タイトで、地価は緩やかに上昇している。 (2)価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,571 円／平米 75万5,656 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,451 円／平米 75万1,953 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,343 円／平米 86万7,306 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万8,916 円／平米 75万6,796 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,018 円／平米 75万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,939 円／平米 85万2,746 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万793 円／平米 72万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	21万9,927 円／平米 72万7,079 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,325 円／平米 84万7,410 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市鶴見区
地域	大阪府大阪市鶴見区横堤５丁目６１６番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,762 円／平米 65万7,107 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,993 円／平米 67万4,401 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,203 円／平米 85万6,925 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情