路線価 (2023) 大阪府大阪市住之江区南港中1-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	ポートタウン東駅 から 720m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (58475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (58475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は住之江区を中心とし、周辺区、隣接市において倉庫等が建ち並ぶ湾岸部の流通業務地域である。主たる需要者は全国規模の物流業者、通販業者等、投資法人等である。大規模物流拠点の拡張や新規開設、集約等を目的とする３ＰＬ・ネット通販業者等の需要は引き続き堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、総額によりバラツキが認められ判然としない。 (2) 同一需給圏の範囲は、主に住之江区及び周辺区の倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域。主な需要者は全国規模の法人や物流業者、投資法人等である。内陸部と比較すると選好性は劣るが、臨海部では大規模物流拠点の拡張や新規開設、集約など効率化への需要があり、小売店向けの食品や生活用品の流通量が増加する中でｅコマースの拡張需要が引き続き見られ、需給動向は概ね安定している。地価は坪４０～４５万円が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、自社使用目的だけではなく投資用の賃貸物流施設用地としての需要も認められる。そこで、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、想定要素を含むものの、需要者サイドの投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、自用物件のほか投資用の賃貸物流施設の立地も認められ、投資物件としての物流倉庫用地の需要は概ね堅調である。以上より、中心となる需要者は、市場性及び収益性の双方を重視して取引を行うものと考えられる。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目しつつも想定条件が介在する収益価格を関連づけて、類似する他の周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ポートタウン東駅南方
距離	720 m
土地の状態
土地面積	17687.5 坪 (58475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫が多い臨海の工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市住之江区大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
標準地の範囲
東	180 m
西	320 m
南	400 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	物流施設用地
画地の形状等
間口	180 m
奥行き	330 m
面積	60000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の大規模物流施設が建ち並ぶ工業地域として熟成している。コロナ禍においても大規模物流施設用地への投資需要は旺盛であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると思料する。 (2)大規模物流施設等が建ち並ぶ工業地域として成熟している。コロナ禍においても物流需要が増加しており、旺盛な需要を反映して地価は今後も上昇傾向で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)３ＰＬ事業者・通販事業者の賃貸需要は堅調であり、旺盛な物流施設への投資需要を背景に、地価は上昇傾向にある。 (2)景気は持ち直しつつあり、倉庫需要を中心に底堅さが見られる。通販市場の拡大から、賃貸需要についても堅調に推移している。
地域要因
(1)湾岸部ではとりわけ冷凍冷蔵倉庫需要が旺盛であり、地価の上昇傾向が継続している。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万749 円／平米 30万16 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,446 円／平米 33万8,686 円／坪
標準価格 平米 坪	12万242 円／平米 39万7,520 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西成区
地域	大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
推定価格 平米 坪	11万700 円／平米 36万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,727 円／平米 40万5,735 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,548 円／平米 15万7,194 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,075 円／平米 32万7,542 円／坪
標準価格 平米 坪	12万971 円／平米 39万9,930 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市大正区
地域	大阪府大阪市住之江区南港中１丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,528 円／平米 46万1,280 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,040 円／平米 46万9,584 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,836 円／平米 40万9,402 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情