路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区加美鞍作1-192-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
価格時点	2023 年
駅名	加美駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円／坪 1平米 17万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ関西本線、地下鉄谷町線沿線で、概ね大阪市南東部等の圏域の内、各駅徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は平野区及び周辺市区内居住者を主とし、圏域外からの転入は少ない。地下鉄沿線と比較して選好性が劣るが、立地条件が良好な既成住宅地であり、コロナ禍による影響も薄れ、需給は安定的に推移している。取引の中心価格帯は、画地規模２０～３０坪程度の新築戸建住宅で総額２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は平野区及び周辺市区のうち、ＪＲ関西本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線の各駅徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する居住者を主とし、圏域外からの転入は少ない。駅接近性に優れ、需要は一定程度認められるが、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ沿線と比較して選好性は劣る。取引の中心価格帯は、土地で１㎡当たり１５～２０万円、新築戸建住宅で総額２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域においては、共同住宅等の収益用不動産も見受けられるが、一般住宅を中心とした住宅地域である。取引目的は専ら居住の快適性や利便性等が重視される自己使用目的が中心となり、収益価格の地価形成への影響は相対的に小さい。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに対象標準地の価格の推移や他の標準地との検討等をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己居住目的の取引が主で、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。比準価格は主として市場性に着目した手法から試算され、その説得力は高い。一方、収益価格は想定項目が多く、説得力にやや欠ける側面を有する。よって市場性に着目した比準価格が最も市場に適合した説得力のある価格と判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	加美駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	2 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からの利便性が良好な戸建住宅と共同住宅が混在する既成住宅地域である。ＪＲおおさか東線が新大阪駅まで延伸され利便性が向上したものの、特段の変化は認められず、当面は現状の住環境を維持すると予測する。 (2)地域内に大きな変動要因はないが、コロナ禍の影響も緩和され、需給動向は持ち直しの動きがある。利便性等を背景に底堅い需要もあり、地価は微増基調で推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万1,856円 1平米 17万6,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内上位の高齢化傾向が続き、コロナ禍による影響も薄れ、需要選好性の違いから、地価動向は立地条件によるバラツキがみられる。 (2)コロナ禍の影響も緩和され景気は持ち直しの動きが見られ、住宅地では利便性の高い地域を中心に底堅い需要が見られる。
地域要因
(1)住宅選好性が相対的に低い地域であるが、最寄駅から徒歩圏にある成熟した住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)当該地域は最寄駅に近く、交通接近条件に優れる住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,267 円／平米 47万335 円／坪
推定価格 平米 坪	14万314 円／平米 46万3,878 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,052 円／平米 54万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,260 円／平米 57万9,410 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,312 円／平米 58万2,887 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,448 円／平米 65万9,375 円／坪
査定価格 平米 坪	20万7,000 円／平米 68万4,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,071 円／平米 53万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,198 円／平米 53万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,219 円／平米 57万5,968 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区加美鞍作１丁目１９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,105 円／平米 47万3,105 円／坪
推定価格 平米 坪	14万860 円／平米 46万5,683 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,473 円／平米 57万3,502 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情