路線価 (2023) 大阪府大阪市平野区背戸口5-6-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市平野区大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
価格時点	2023 年
駅名	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万8,166 円 1平米 31万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (410 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万8,166 円／坪 1平米 31万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平野区及び隣接区の路線商業地域一帯で、主たる需要者は、各種事業者や不動産業者を中心に、立地条件によりマンション開発業者等が想定される。当該地域は、区内では選好性の高いＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野駅に程近く、視認性良好な幹線沿いの立地から多様な需要が見込め、今後は経済活動の正常化への期待等を背景に需要は底堅いと思料される。取引価格は規模や利用目的等により様々で、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、概ね大阪市内南部の路線商業地域である。需要者の中心は不動産業者であり、開発販売業者も考えられる。市場においては、大阪市内中心部では開発適地の供給は不足しているが、アフターコロナへの柔軟な対応が求められ、需要は回復しつつあり、幹線道路沿いに高層の共同住宅建築、低層の店舗出店が一部見られる。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の多数の商業地の取引価格を基礎に、補修正を施して試算し実証的である。一方、収益価格は、収益性からみた不動産の価値を示すものの、想定要素の介入や各種数値の変動により試算価格の安定性にやや難があり、相対的規範性に劣る。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、類似の標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域の標準的使用は中低層店舗兼共同住宅地で、市場参加者は収益性を重視する投資用目的の不動産業者、販売用目的の開発販売業者が中心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性の観点に着目した収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するがやや低位な価格となった。従って、比準価格を重視し、収益価格は関連づけて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ平野駅西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	124 坪 (410 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市平野区大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	28 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所、店舗、マンション等混在の路線商業地域で、現況を維持して推移すると予測する。駅接近や視認性等に優り、区内商業地市場での底堅い需要を背景に、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)近隣地域は中層の事務所、低層の店舗、中高層の店舗兼共同住宅が見られる路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万8,002 円 1平米 31万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大阪市南部の商業地市場は、経済活動の正常化に伴い、集客性等に優れた地区を中心とする堅調な投資・開発意欲を背景に、需要は回復傾向にある。 (2)我が国の景気は緩やかな回復基調にあり、金融資本市場の変動等が懸念される中、「大阪・関西万博」の開催は不動産市場への期待感を高めている。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、多様な開発等の見込める商業地として区内における需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 (2)平野区は人口減少率が周辺区より大きいが、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,216 円／平米 84万7,050 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,275 円／平米 93万6,507 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,321 円／平米 103万2,533 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,859 円／平米 80万9,504 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,797 円／平米 81万9,217 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,652 円／平米 106万6,688 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市平野区
地域	大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万3,865 円／平米 133万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,018 円／平米 130万5,930 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,521 円／平米 104万6,418 円／坪
査定価格 平米 坪	31万7,000 円／平米 104万8,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市生野区
地域	大阪府大阪市平野区背戸口５丁目６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,352 円／平米 82万4,358 円／坪
推定価格 平米 坪	25万349 円／平米 82万7,654 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,097 円／平米 104万5,017 円／坪
査定価格 平米 坪	31万6,000 円／平米 104万4,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情