路線価 (2023) 大阪府大阪市北区小松原町18-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区小松原町１８番３
価格時点	2023 年
駅名	東梅田駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 657万8,940 円
1平米当たり	1平米 199万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (57 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 823万1,940 円 1平米 249万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (57 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 823万1,940 円／坪 1平米 249万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区、中央区を中心とした飲食店やレジャー施設等が集積する繁華街の商業地域である。市場参加者としては店経営を目的とした事業者及び賃貸目的としてた不動産事業者等が中心となる。繁華街である特性から景気に左右されやすい傾向は否めない中、新型コロナの影響は回復基調に転じている。中心価格帯は画地規模、利用目的、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、大阪市北区・中央区・西区等に位置する繁華性の高い歓楽街の存する圏域である。需要者層は店舗経営者、賃貸経営目的の不動産会社や投資家等である。円安や緩和的な政策により不動産投資市場への資金供給が増加し、収益物件の売買市場は堅調である。一方、飲食・サービス店舗を中心とした当圏域ではコロナ禍による影響を強く受け、店舗賃貸市場はやや弱含みのある展開となっている。地域・物件間の格差が大きく中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例より比準した市場性が反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。本件では実態にあった店舗ビルを想定し試算した。以上より市場特性を考慮し、比準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東梅田駅北東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	17.2 坪 (57 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区小松原町１８番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	12 m
面積	60 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店やレジャー施設等が集積する繁華街である。長引く新型コロナの感染拡大の影響は飲食店やレジャー系店舗を中心に影響は大きかったが、徐々に回復に転じており人流は戻りつつある。 (2)中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街として熟成しており、今後も現状の利用を維持するものと思われる。当面の地価動向については人流の増加に伴い回復基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 846万3,360 円 1平米 256万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 852万9,480 円 1平米 258万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 846万3,360円 1平米 256万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 823万1,940円 1平米 249万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 852万9,480円 1平米 258万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 823万1,940円 1平米 249万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に持ち直しつつある中で、不動産の属性による影響の度合いにより二極化が生じている。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、足元の大阪市内中心部の不動産市況は堅調に推移している。海外経済、長期金利の動向に引き続き留意が必要である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、新型コロナの影響は徐々に回復基調に転じ客足は戻りつつある。 (2)梅田の歓楽街の一角を形成しており、飲食店が中心のエリアである。コロナ禍から回復途上にあるが、希少な立地特性を有し土地需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区小松原町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
推定価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
標準価格 平米 坪	251万5,682 円／平米 831万6,845 円／坪
査定価格 平米 坪	252万 円／平米 833万1,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区小松原町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	207万5,765 円／平米 686万2,479 円／坪
推定価格 平米 坪	203万296 円／平米 671万2,159 円／坪
標準価格 平米 坪	252万5,244 円／平米 834万8,457 円／坪
査定価格 平米 坪	253万 円／平米 836万4,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区小松原町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	266万6,832 円／平米 881万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	221万21 円／平米 730万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	264万6,732 円／平米 875万96 円／坪
査定価格 平米 坪	265万 円／平米 876万900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区小松原町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万4,331 円／平米 550万2,278 円／坪
推定価格 平米 坪	158万8,043 円／平米 525万70 円／坪
標準価格 平米 坪	251万6,708 円／平米 832万237 円／坪
査定価格 平米 坪	252万 円／平米 833万1,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情