路線価 (2023) 大阪府大阪市北区天神橋4-21-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
価格時点	2023 年
駅名	天満駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万4,692 円 1平米 68万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (106 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 225万4,692 円／坪 1平米 68万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、北区及び隣接区の主として商店街や店舗利用を中心とする商業地域と把握される。主たる需要者層は、賃貸経営目的の不動産業者、自己の営業拠点としての利用を企図する企業等が想定される。知名度の高い商店街であり、相応の需要が期待できるエリアであり、新型コロナ影響から低迷した繁華性も回復しつつあり、地価は概ね上昇傾向である。多様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は北区及び周辺区における商店街内の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は地域密着を志向し飲食・物販等の店舗経営を目論む個人及び法人等と考えられる。市内有数のアーケード商店街であり多様な用途が競合し、かつコロナ禍の影響が緩和されつつあることから店舗需要は回復傾向にあり、結果的に地価は緩やかではあるが上昇傾向が認められる。建物の用途、画地の規模・形状等で大きく異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する対象標準地と比較可能な多数の事例を収集したうえで、主として効用面を重視した取引事例を選択し更に補修正も適切に行っており相応の実証性が認められる。一方で収益価格は多数の想定要素が介在し比準価格に比しやや精度が劣るが、対象地における収益性を反映した理論的な価格として有用である。よって、比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天満駅南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	32.1 坪 (106 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	各種の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	天神橋筋商店街内のほぼ中央に位置する。
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近隣は小売店舗等が建ち並ぶアーケード内の商業地域であり、元来、繁華性の程度が高い成熟した商業地であり、新型コロナの影響からも回復傾向にあり、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商店街内に存する商業地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあり、一部店舗需要に改善の兆しが見受けられることから当面の地価はやや回復傾向に転じるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 236万3,790 円 1平米 71万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 228万1,140円 1平米 69万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 236万3,790円 1平米 71万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境と政府の経済対策の効果、さらにはコロナ禍の影響も薄れつつあることから、緩やかな回復を続けている。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)　アーケード内の商業地域で駅近接という立地もあり、繁華性は高い。新型コロナの影響は薄れつつあり、店舗需要も回復傾向にある。 (2)天神橋筋商店街内の繁華性の高い商業地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあることから、市況並びに近時の地価はやや回復傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万2,675 円／平米 275万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,127 円／平米 225万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,180 円／平米 226万1,899 円／坪
査定価格 平米 坪	69万1,000 円／平米 228万4,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万3,446 円／平米 235万8,652 円／坪
推定価格 平米 坪	74万7,691 円／平米 247万1,866 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,216 円／平米 227万1,936 円／坪
査定価格 平米 坪	69万4,000 円／平米 229万4,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福島１１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市福島区
地域	大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万128 円／平米 171万9,543 円／坪
推定価格 平米 坪	55万7,468 円／平米 184万2,989 円／坪
標準価格 平米 坪	67万1,648 円／平米 222万468 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋４丁目２１番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万2,689 円／平米 311万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	88万5,187 円／平米 292万6,428 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,902 円／平米 230万652 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情