路線価 (2023) 大阪府大阪市北区天神橋1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
価格時点	2023 年
駅名	大阪天満宮駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万5,210 円 1平米 78万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億3,700万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 259万5,210 円／坪 1平米 78万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北区内の普通商業地域を中心に一部隣接区を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。住居系用途における賃料等への影響が比較的小さいことから、レジデンス系投資物件やマンション適地への需要は比較的安定している。中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地規模で概ね総額１２０～１７０百万円程度である。 (2) 同一需給圏は北区を中心にその周辺区の最寄駅より徒歩圏内で幹線・準幹線道路背後の事務所及び共同住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は自社ビル使用を目的とする法人及び賃貸経営を目的とする投資法人等と思料される。画地規模によってはマンション開発事業者も考えられる。コロナ禍の影響が緩和されつつあることから不動産市況は全般的に回復の傾向が認められる。建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内において代替・競争等の関係にある多数の事例を採用していることから市場の特性を反映した実証的な価格が求められた。一方で収益価格は想定事項も多く、適切な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大阪天満宮駅南方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所付共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ商業地域であり、マンション適地の取引需要は堅調に推移しており、人出等の増加を受け、店舗市況も回復しつつある。 (2)幹線・準幹線道路背後の中層の事務所ビルのほか一部共同住宅等も見られる地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあるなかで、今後の地価は緩やかではあるが回復の傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 274万3,980 円 1平米 83万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 272万838 円 1平米 82万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 274万3,980円 1平米 83万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 272万838円 1平米 82万3,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 250万5,948円 1平米 75万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区では新型コロナによる影響が依然残るものの、国内需要、人出等は順調に回復しており店舗売上等も回復基調に推移。取引需要も回復しつつある。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)都心接近条件において高い優位性があり、マンション適地等への需要は堅調である。人出等も順調に回復しており、商況は安定している。 (2)市況に一部先行き不透明感があるものの、コロナ禍の影響が緩和されつつあることから、事務所・共同住宅等の需要に回復傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万4,713 円／平米 246万2,021 円／坪
推定価格 平米 坪	79万7,103 円／平米 263万5,223 円／坪
標準価格 平米 坪	84万5,284 円／平米 279万4,509 円／坪
査定価格 平米 坪	84万5,000 円／平米 279万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万2,675 円／平米 275万2,824 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,127 円／平米 225万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	81万2,056 円／平米 268万4,657 円／坪
査定価格 平米 坪	81万2,000 円／平米 268万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	76万5,617 円／平米 253万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	78万6,289 円／平米 259万9,471 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,905 円／平米 271万606 円／坪
査定価格 平米 坪	82万 円／平米 271万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万9,805 円／平米 297万4,755 円／坪
推定価格 平米 坪	92万1,400 円／平米 304万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	82万3,414 円／平米 272万2,207 円／坪
査定価格 平米 坪	82万3,000 円／平米 272万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区天神橋１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万2,689 円／平米 311万6,530 円／坪
推定価格 平米 坪	88万5,187 円／平米 292万6,428 円／坪
標準価格 平米 坪	82万9,604 円／平米 274万2,671 円／坪
査定価格 平米 坪	83万 円／平米 274万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情