路線価 (2023) 大阪府大阪市北区残り:中之島2-13乙外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市北区大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
価格時点	2023 年
駅名	大江橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,067万8,380 円
1平米当たり	1平米 323万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3038 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,524万660 円 1平米 461万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3038 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,537万2,900 円／坪 1平米 465万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪市中心部の高度商業地域である。需要者の中心は、全国規模の法人や投資法人等である。コロナ禍の影響により、取引市場は一時低調であったが、近時においては、市内中心部における立地条件に優れた開発素地の取引需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は北区、中央区等の大阪市内中心部の高度商業地域である。主たる需要者は、全国規模の法人や投資法人等である。近年、事務所ビルの賃貸市場及び開発素地の取引需要は堅調で、新型コロナによる影響も小さく、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の個別性により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は超高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場実態を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大江橋駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	918.9 坪 (3038 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B3
周辺の利用状況	超高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1062 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市北区大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	37.5 m
奥行き	80 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	1000 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1000 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。新型コロナの影響も小さく地価は概ね上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	総合設計制度による高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,573万6,560 円 1平米 476万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,570万3,500 円 1平米 475万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,573万6,560円 1平米 476万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 1,431万4,980円 1平米 433万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,570万3,500円 1平米 475万円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2019年	1坪 1,431万4,980円 1平米 433万円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナの下で、緩やかな持ち直しの動きがみられる。今後は世界的な金融引締め等が続く中、金融市場の動向に留意を要する。 (2)　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境と政府の経済対策の効果、さらにはコロナ禍の影響も薄れつつあることから、緩やかな回復を続けている。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は認められない。 (2)　優良企業が集積する商的効用の高いエリアであり、オフィス需要は概ね堅調である。新型コロナの影響は小さく、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	436万3,136 円／平米 1,442万4,528 円／坪
推定価格 平米 坪	461万3,107 円／平米 1,525万932 円／坪
標準価格 平米 坪	439万3,435 円／平米 1,452万4,696 円／坪
査定価格 平米 坪	471万 円／平米 1,557万1,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	429万2,491 円／平米 1,419万975 円／坪
推定価格 平米 坪	424万2,384 円／平米 1,402万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	447万9,814 円／平米 1,481万265 円／坪
査定価格 平米 坪	480万 円／平米 1,586万8,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	79 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	7.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	西１１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市西区
地域	大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	272万2,574 円／平米 900万830 円／坪
推定価格 平米 坪	282万7,807 円／平米 934万8,730 円／坪
標準価格 平米 坪	421万4,317 円／平米 1,393万2,532 円／坪
査定価格 平米 坪	451万 円／平米 1,491万60 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
推定価格 平米 坪	274万7,125 円／平米 908万1,995 円／坪
標準価格 平米 坪	440万2,444 円／平米 1,455万4,480 円／坪
査定価格 平米 坪	472万 円／平米 1,560万4,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情