路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区森ノ宮中央1-25-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
価格時点	2023 年
駅名	森ノ宮駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	7,420万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 185万7,972 円 1平米 56万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7,440万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 186万4,584 円／坪 1平米 56万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は中央区を中心に、隣接する天王寺区等の住宅地域。需要者は同一需給圏の居住者が中心だが、広域的な流入も見られる。都心部にありながら環境良好なため住宅需要は安定している。地価は微上昇で推移していたが、２０２２年末の実質的な利上げで先行き不透明感が強くなっている。市場の中心価格帯は、標準的な画地（４０坪程度）で概ね７５００万円前後。建物価格を加味すると高額となるので相応の所得を要する。 (2) 同一需給圏は中央区及び周辺区を中心とする利便性の高い住宅地域。需要者の中心は一定規模以上の宅地についてはマンション業者、小規模宅地については自用目的の個人である。周辺地域は生活利便性が高く、希少性があるため、圏外からの転入者も見られ、需要は安定している。市場での需要の中心価格帯は、需要者及び対象不動産の内容等により異なるものの、標準的画地規模を前提とした土地総額で、概ね７０百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の一般住宅の多い住宅地域であり、このような住宅地域では収益性よりも快適性・安全性等を優先した売買がなされ価格が形成されるので、収益還元法は適用せず取引事例比較法による比準価格のみを試算した。比準価格は、中央区及び天王寺区の住宅地域で売買された事例のなかから規範性の高いものを選択して試算したところ、市場性を反映した価格が得られた。さらに代表標準地「大阪中央－２」を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	森ノ宮駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事務所、営業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	22 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居宅、事務所等の混在する地域。森ノ宮駅は地下鉄中央線とＪＲ大阪環状線の２路線が利用でき利便性は高い。周辺では中層の共同住宅が増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 (2)住宅地域として熟成した地域であり、用途的には引き続き同様の傾向を維持するものと予測される。住宅用地の需給状況については安定的であり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 185万7,972 円 1平米 56万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 186万4,584 円 1平米 56万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 186万4,584円 1平米 56万4,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 179万8,464円 1平米 54万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化しつつある。中央区は住宅需要が強くタワーマンション等が増加し、人口増加が続いている。 (2)中央区では新型コロナの影響がやや残るものの国内外の観光需要等の回復を受け、都心部の人出等は急速に回復し、用地需要等の高まりが期待される。
地域要因
(1)住宅と事務所等の混在する地域で、地域要因の変動は特に見られない。森ノ宮地区の住宅需要は安定している。 (2)森ノ宮駅至近の大型商業施設開業による生活利便性や地区イメージの向上がみられることから、住宅需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,915 円／平米 161万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,127 円／平米 164万196 円／坪
標準価格 平米 坪	53万1,185 円／平米 175万6,098 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	81万8,377 円／平米 270万5,554 円／坪
推定価格 平米 坪	80万5,787 円／平米 266万3,932 円／坪
標準価格 平米 坪	55万1,154 円／平米 182万2,115 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万6,118 円／平米 190万4,646 円／坪
推定価格 平米 坪	56万9,406 円／平米 188万2,456 円／坪
標準価格 平米 坪	57万1,693 円／平米 189万17 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	天王寺１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市天王寺区
地域	大阪府大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万5,238 円／平米 196万7,857 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,392 円／平米 203万7,792 円／坪
標準価格 平米 坪	55万842 円／平米 182万1,084 円／坪
査定価格 平米 坪	56万2,000 円／平米 185万7,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情