路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区瓦屋町1-11-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
価格時点	2023 年
駅名	松屋町駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万9,530 円 1平米 50万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (64 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 166万9,530 円／坪 1平米 50万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、主として長堀鶴見緑地線、地下鉄谷町線等の沿線で、中央区を中心にその周辺区を含む市内中心部の利便性の高い既成住宅地域である。需要者の中心は、市内で生活拠点を置く個人の一次取得者等である。居住環境、交通及び生活利便性の良好な住宅地として、コロナ禍による影響は限定的で住宅地需要は比較的堅調に推移している。中心価格帯は、標準的画地規模の新築戸建物件で、総額５０～８０百万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、北区・中央区・天王寺区等の市内中心部の地域であり地元商店街及び地下鉄各線から徒歩圏内で居住の快適性並びに交通利便性の高い住宅地域である。コロナ禍の影響は結果的に見受けられず、主たる需要者層は市内の個人事業者等と認められるが、一方で、画地規模が大きい場合には収益物件の開発素地としての需要も見込まれる。市場における中心価格帯は、建物の用途・画地の規模・形状等で大きく異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、併用住宅、一般住宅等が混在する空堀商店街近くの住宅地域である。比準価格は、類似地域における取引事例より求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。また周辺地域では賃貸マンション等の収益物件も見られることから、収益性を反映した収益価格は想定事項はあるものの理論的価格として考慮すべきである。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域からの取引事例を収集して得たものであり市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は想定事項も多く、適正な市場賃料並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松屋町駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	19.4 坪 (64 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	10 m
面積	60 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　店舗併用住宅等が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の当地域への影響は限定的で、利便性の高い住宅地域として需要は堅調に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。結果的に新型コロナウィルス感染症の影響は認められず地域内に格別の変動要因は見受けられないことから当面の地価は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 172万2,426 円 1平米 52万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 175万2,180円 1平米 53万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 161万9,940円 1平米 49万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。 (2)ウクライナ情勢等一部不透明感があるがコロナ禍の影響は小さく住宅地域内の不動産市況は底堅く、結果的に取引需要は比較的安定して推移している。
地域要因
(1)利便性良好な住宅地域として新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、地価は微増傾向で推移する。 (2)コロナ禍の影響は比較的小さく最寄駅に近く生活利便性が良好なことから依然として地価はやや上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	48万7,915 円／平米 161万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	49万6,127 円／平米 164万196 円／坪
標準価格 平米 坪	51万6,799 円／平米 170万8,537 円／坪
査定価格 平米 坪	52万7,000 円／平米 174万2,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	52万7,564 円／平米 174万4,127 円／坪
推定価格 平米 坪	54万226 円／平米 178万5,987 円／坪
標準価格 平米 坪	52万1,454 円／平米 172万3,927 円／坪
査定価格 平米 坪	53万2,000 円／平米 175万8,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	63万9,659 円／平米 211万4,713 円／坪
推定価格 平米 坪	65万6,930 円／平米 217万1,811 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,644 円／平米 170万4,719 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区瓦屋町１丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
推定価格 平米 坪	38万5,601 円／平米 127万4,797 円／坪
標準価格 平米 坪	53万4,814 円／平米 176万8,095 円／坪
査定価格 平米 坪	54万6,000 円／平米 180万5,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情