路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区船越町2-41-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
価格時点	2023 年
駅名	天満橋駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 294万2,340 円
1平米当たり	1平米 89万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 383万4,960 円 1平米 116万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億6,200万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 383万4,960 円／坪 1平米 116万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 主たる同一需給圏は中央区を中心に隣接区等の商業地域。主たる需要者は分譲または賃貸目的の開発業者等。天満橋駅の南西約６５０ｍ、北浜駅からも南東約６５０ｍで徒歩圏内に複数の路線がある。松屋町筋に面し容積率は８００％と条件が良いので土地需要は強い。テレワークの普及等によりオフィス需要は減退しているが、マンション需要は強い。２０２２年末の実質利上げで地価の先行きは不透明。中心となる価格帯は、画地規模が多様なため見出しがたい。 (2) 同一需給圏は中央区を中心に周辺区の最寄駅から徒歩圏内で幹線道路沿いの事務所及び共同住宅等が多く見られる商業地域である。需要者の中心は自社ビル使用を目的とする法人及び賃貸経営を目的とする投資法人等と思料される。画地規模によってはマンション開発事業者も考えられる。コロナ禍の影響が緩和されつつあることから近時の地価は緩やかではあるが回復傾向が認められる。建物の用途、画地の規模・形状等で異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は大阪市内幹線道路沿線の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は事務所・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪中央５－１２」（農人橋２－１－３０）を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内において代替・競争等の関係にある類似の事例を採用していることから市場の特性を反映した実証的な価格が求められた。一方で収益価格は想定事項も多く、適正な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天満橋駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所、店舗、共同住宅等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	15.5 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路（松屋町筋）沿いに店舗、事務所、マンション等の混在する地域。利便性の高さから住宅需要が強く、低層の建物や古いビルが順次中高層のマンションに建て替えられてゆくものと予測される。 (2)幹線道路沿いに中高層の事務所ビルのほか一部共同住宅等も見られる地域である。コロナ禍の影響が緩和されつつあるなかで当面の地価は緩やかではあるが回復傾向に転じるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 413万2,500 円 1平米 125万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 413万2,500円 1平米 125万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 403万3,320円 1平米 122万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 366万9,660円 1平米 111万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の第８波が収まっていないが、社会は正常化しつつある。中央区は住宅需要が強くタワーマンション等が増加し、人口増加が続いている。 (2)コロナ禍の影響が緩和されつつも、ウクライナ情勢及び金融資本市場等に一部不透明感が認められることから、今後の動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)幹線道路沿いに店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ地域で、中高層のマンションが増加し続けている。 (2)市況に一部先行き不透明感があるものの、コロナ禍の影響が緩和されつつあることから、分譲及び賃貸マンション等の需要に回復傾向が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	164万8,956 円／平米 545万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	168万3,584 円／平米 556万5,929 円／坪
標準価格 平米 坪	128万3,220 円／平米 424万2,325 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	79.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	158万9,343 円／平米 525万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	168万6,114 円／平米 557万4,293 円／坪
標準価格 平米 坪	124万6,204 円／平米 411万9,950 円／坪
査定価格 平米 坪	125万 円／平米 413万2,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万4,087 円／平米 368万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	116万1,554 円／平米 384万98 円／坪
標準価格 平米 坪	124万3,634 円／平米 411万1,454 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万900 円／平米 426万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	151万8,003 円／平米 501万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	124万2,228 円／平米 410万6,806 円／坪
査定価格 平米 坪	124万 円／平米 409万9,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	北１１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市北区
地域	大阪府大阪市中央区船越町２丁目４１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	114万8,215 円／平米 379万5,999 円／坪
推定価格 平米 坪	112万5,701 円／平米 372万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	123万4,321 円／平米 408万665 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情