路線価 (2023) 大阪府大阪市中央区南船場1-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
価格時点	2023 年
駅名	長堀橋駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 416万5,560 円
1平米当たり	1平米 126万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	7億9,900万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	7億9,900万 円 (487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 542万1,840 円／坪 1平米 164万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区及び周辺区の事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域である。需要者は収益物件を目的とする不動産会社や投資ファンド、自社ビル目的の事業法人にマンション等の開発業者が中心となる。インバウンド需要、国内観光需要、人出等は順調に増加しており、市況回復の期待感から取引需要は高まっている。市場での中心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地の規模で７～１０億円程度となっている。 (2) 　同一需給圏は、大阪市中心部における主要幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は自社ビル用地を求める法人、賃貸目的の事務所、店舗等の用地を求める投資家のほかマンション開発業者等が考えられる。コロナ禍における社会的変化等も見られるが、取引需要は総じて堅調に推移している。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたもので、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の変動が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長堀橋駅東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	147.3 坪 (487 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大阪市中央区大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	40 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持するものと見込まれる。事業用地等需要が拡大しつつあり、市況は安定している。 (2)　中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持するものと見込まれる。事務所用途のほかマンション用地の需要もあり、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 568万6,320 円 1平米 172万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 565万3,260 円 1平米 171万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 568万6,320円 1平米 172万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 565万3,260円 1平米 171万円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区では新型コロナの影響がやや残るものの国内外の観光需要等の回復を受け、都心部の人出等は急速に回復し、用地需要等の高まりが期待される。 (2)ウィズコロナの下で、景気持ち直し期待が高まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必要がある。
地域要因
(1)堺筋東側で長堀通沿いの事務所ビルが多い商業地域で、人出等は順調に回復しており店舗等市況も回復基調にあり、取引需要も高まっている。 (2)長堀通沿いの事務所ビルが多い商業地域で、人流の回復等から取引需要の高まりが期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	中央１１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万4,087 円／平米 368万3,172 円／坪
推定価格 平米 坪	116万1,554 円／平米 384万98 円／坪
標準価格 平米 坪	166万1,737 円／平米 549万3,703 円／坪
査定価格 平米 坪	166万 円／平米 548万7,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万3,424 円／平米 427万6,060 円／坪
推定価格 平米 坪	131万6,706 円／平米 435万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	169万6,786 円／平米 560万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	170万 円／平米 562万200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	193万9,278 円／平米 641万1,253 円／坪
推定価格 平米 坪	196万2,549 円／平米 648万8,187 円／坪
標準価格 平米 坪	177万1,254 円／平米 585万5,766 円／坪
査定価格 平米 坪	177万 円／平米 585万1,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	中央１１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	207万5,765 円／平米 686万2,479 円／坪
推定価格 平米 坪	203万296 円／平米 671万2,159 円／坪
標準価格 平米 坪	178万4,091 円／平米 589万8,205 円／坪
査定価格 平米 坪	178万 円／平米 588万4,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	468 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	中央１０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	大阪市中央区
地域	大阪府大阪市中央区南船場１丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	158万9,343 円／平米 525万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	168万6,114 円／平米 557万4,293 円／坪
標準価格 平米 坪	176万35 円／平米 581万8,676 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情