路線価 (2023) 大阪府堺市堺区四条通44-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区四条通４４番３
価格時点	2023 年
駅名	堺東駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線の堺市北西部を中心とする圏域である。需要者の中心は、同圏域に居住する一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか、地価水準は若干の上昇か横這い傾向にあると思料する。土地１６０㎡程度の中古戸建物件で３，６００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。堺市の中心市街地から程近い成熟した住宅地域で、生活利便性が良好であるため、住宅需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で２，０００万円台半ば程度、新築物件で総額４，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅の中に共同住宅も見られる地域である。比準価格は、同一最寄り駅の事例から求められており、高い説得力が認められる。収益価格は、当該地域の賃貸市場においては投資採算性に見合った賃料設定が困難であるため、やや低位に求められた。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は低いと考えられる。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	堺東駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区四条通４４番３
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくものと予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇か横這い傾向が続くものと予測する。 (2)中小規模一般住宅が多い成熟した住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、現在の環境を維持すると予測する。堺東駅勢圏の生活利便性良好な住宅地域であり、地価は若干の上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)堺区における人口は横這い傾向にあり、高齢化率は若干の上昇状況にある。新型コロナ感染症によって不動産市場の受ける影響が懸念される。 (2)ウィズコロナの情勢や、金融緩和による下支えもあって、不動産取引件数は回復しており、住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が多い既成住宅地域であるが、景気動向が懸念されるなか地価水準は若干の上昇か横這い傾向が見られる。 (2)堺東駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域として成熟している。価格形成に影響を及ぼす、地域要因の大きな変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動及び個別的要因による競争力の変化は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	506 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区四条通４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万65 円／平米 56万2,235 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,423 円／平米 55万3,500 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,324 円／平米 51万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区四条通４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,914 円／平米 48万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,058 円／平米 48万2,868 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,199 円／平米 49万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	510 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区四条通４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,528 円／平米 54万7,236 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,728 円／平米 57万4,345 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,046 円／平米 55万2,254 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	515 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区四条通４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,551 円／平米 55万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,385 円／平米 55万9,987 円／坪
標準価格 平米 坪	17万65 円／平米 56万2,235 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	515 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区四条通４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万330 円／平米 53万51 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,240 円／平米 52万6,447 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,399 円／平米 52万6,973 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情