路線価 (2023) 大阪府堺市堺区市之町東3丁54-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
価格時点	2023 年
駅名	堺東駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円／坪 1平米 23万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当堺区内の中心的商業地域の背後商業地域。需要者は、個人富裕層や法人など多岐にわたる。最寄り駅からやや遠く、道路幅員が狭いことから商業用途の売買実例はあまり見られず、継続する低金利要因を背景にマンションや住宅用地、駐車場の取引が主となりつつあり、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすい状況にある。地上建物の有無等により取引価格はまちまちであるが、坪当り９０万円台の取引も見られる。 (2) 同一需給圏は堺市堺区及び隣接区内における商業地域である。需要者の中心は事務所等として自己利用を目論む法人、事務所又は共同住宅を賃貸利用して収益獲得を目論む不動産業者等である。低金利等の各種政策を背景に土地取得意欲は強く、需要は底堅く推移している。底堅い需要を受け、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は利用形態等により異なることから判別は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例の立地、規模等によりバラツキが生じたが、取引市場の実態を直接的に反映せしめた。一方、収益価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性からか収益性を度外視した取引も多く、マンション等を中心とした収益適地の取引価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正は適切に行われたなど規範性が高い。一方、収益価格は最新の実態を反映した各種数値を採用したが、やや低位に求められた。これは賃料の特性である遅行性等により、土地価格に見合う賃料水準に未だ達していないことに起因している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堺東駅西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	20 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大小路筋のすぐ背後に位置し、特定道路要因より容積率は４００％
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未だ停滞気味のオフィス市況や未曾有の低金利を背景に、目下商業地価を牽引しているマンション用地や駐車場用地の引合いが高まり、地価水準はそれらへの投資採算性に軸足を置いた価値形成がなされていくと予測する。 (2)事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変動は認められないことから、今後も現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 77万6,910 円 1平米 23万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当堺区の世帯数は継続して増加、人口はここ数年社会増が継続、土地取引件数はほぼ横ばい、住宅着工戸数は貸家が大幅に増加している。 (2)経済社会活動がウィズコロナの下で正常化に向かう中で、各種政策等の効果も相俟って、商業系用途の需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)路線価をはるかに上回るマンション用地や収益物件の取引が依然として多く、これら取引価格が当堺市の商業地価を牽引している。 (2)事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変動はないが、経済社会活動の正常化に伴い、新規投資需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)中心的商業地域を形成している大小路筋のすぐ背後にある土地であり、依然として希少性は高い土地である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	510 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万548 円／平米 86万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,153 円／平米 86万9,984 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,844 円／平米 86万5,656 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	513 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,704 円／平米 87万1,805 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,098 円／平米 88万3,026 円／坪
標準価格 平米 坪	30万5,255 円／平米 100万9,173 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	504 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万382 円／平米 89万3,883 円／坪
推定価格 平米 坪	30万3,363 円／平米 100万2,918 円／坪
標準価格 平米 坪	25万7,962 円／平米 85万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	50 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区市之町東３丁５４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,861 円／平米 69万3,800 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,688 円／平米 70万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,987 円／平米 74万7,113 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情