路線価 (2023) 大阪府堺市堺区神南辺町5丁152-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市堺区大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
価格時点	2023 年
駅名	堺駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (1983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万6,630 円／坪 1平米 8万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市を中心とする大阪府下の工業地域である。需要者は、地元の工場事業者や不動産業者である。工業地においては、ＥＣ市場や不動産投資市場の拡大を背景に、大型物流施設用地に係る需要の増加の影響を受けて、市場は堅調に推移している。物件の収益性・規模等により取引価格は異なり、取引の個別性も大きいため、中心となる取引規模や価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は堺市を中心に、その周辺市域をも含む広域的な工業地域と判定した。需要者の中心は、中小規模法人であり、用途、業種は製造業、倉庫業等多様に認められる。高速道路出入口や主要幹線道路へのアクセスが比較的良好な地域で、新型コロナの影響も限定的で純化した工業地域として需要は安定している。街路条件、接道間口、画地規模等の需要者ニーズは多様で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性のある現実の取引事例を適切に修補正して試算しており、当該地域における現下の市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、想定要因が多く、純収益の把握等において相対的に信頼性が劣る。そこで、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的での取引が主である類似地域等において、比準価格は、多数の信頼性の高い取引事例を収集して試算し得た市場実態を反映した価格である。一方、収益価格は、当該地域において投下資本に見合う賃料の授受が困難で低位に試算され、試算過程に多くの想定要素も含む。業務効率性、事業採算性を重視する需要者の属性等を勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	堺駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	599.8 坪 (1983 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	作業場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場のほかに倉庫等も見られる工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市堺区大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場・倉庫が建ち並ぶ湾岸部の工業地域である。今後も現状のままで推移するものと思われ、大規模工業用地及び物流用地に係る底堅い需要を背景に、同種の地域の地価水準の上昇が予測される。 (2)中小規模の工場、倉庫等が多い工業専用地域で住居系用途の混在は見られない。地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の状況を継続すると予測。地価水準は旺盛な物流需要等に下支えされ、上昇基調で推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万6,630 円 1平米 8万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万6,630円 1平米 8万6,700円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の工業地需要も堅調に推移している。 (2)新型コロナ、物価上昇、円安等、市場が不安定な中、業種、業態によって二極化が進行している。各種政策等、今後の動向には注視が必要である。
地域要因
(1)臨海部の大規模工業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)幹線道路及び高速道路出入口アクセスに優れた工業専用地域で、特段の変動要因はない。物流施設用地等に適した工業地の地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	510 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,061 円／平米 35万638 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,106 円／平米 35万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,404 円／平米 29万5,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,662 円／平米 40万8,827 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,517 円／平米 28万9,331 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	505 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,179 円／平米 38万782 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,404 円／平米 39万1,444 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,305 円／平米 28万2,018 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	513 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市堺区神南辺町５丁１５２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,920 円／平米 19万4,790 円／坪
推定価格 平米 坪	6万98 円／平米 19万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,407 円／平米 27万9,050 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情