路線価 (2023) 大阪府堺市中区八田西町2丁35-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市中区大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
価格時点	2023 年
駅名	深井駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市中区及び隣接区内の住宅地域である。需要者としては、同一需給圏内に居住する一次取得者及びマンション等から住み替えの二次取得者、規模等によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられる。近隣地域及びその周辺地域は、居住快適性は概ね良好であるが、最寄駅からは遠く、生活利便性等はやや劣る地域である。中心価格帯は、土地は１５０㎡程度で１５百万円前後、新築戸建は３０百万～３５百万円前後である。 (2) 同一需給圏は、堺市のＪＲ阪和線、南海高野線及び泉北高速鉄道沿線で、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で需要の中心は、堺市南西部に居住する中堅所得者層である。市場の需給動向は、大阪府道に近接し安定的に推移しており、地価は微上昇している。価格帯は規模により異なるものの、土地価格は面積１６５㎡程度で１，６００から１，７００万円前後、新築戸建住宅は３，０００から３，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、最寄駅から徒歩圏外である当該地域の賃貸需要の程度を考慮し、標準的な土地に対しては、適正な採算性の見込める賃貸住宅経営は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、最寄駅から距離のある中小規模戸建住宅が多い住宅地域である。近年の賃貸物件の立地は最寄駅に近い地域が多いが、本件地域は最寄駅から徒歩圏外で戸建住宅や共同住宅の賃貸市場は未成熟であり、収益価格の信頼性は低いと判断した。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	深井駅南西方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市中区大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移し、最寄駅から徒歩圏外であるが、比較的恵まれた生活利便性から、価格水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域で、最寄駅から徒歩圏外であるものの、周辺地域に大型商業施設が進出して生活の利便性は高く、安定した市況が続くものと予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住宅地需要も堅調に推移している。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、住宅建設の動向は底堅い動きとなっている。
地域要因
(1)中小規模住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域。地域要因に特段の変動は認められない。 (2)中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の大きな変化は認められず、当面は現在の地域環境を維持し、推移すると予想する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,796 円／平米 35万9,680 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,934 円／平米 35万6,830 円／坪
標準価格 平米 坪	10万32 円／平米 33万706 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	504 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,691 円／平米 32万9,578 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,853 円／平米 31万3,584 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,989 円／平米 32万3,952 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,000 円／平米 32万7,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	513 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,272 円／平米 31万8,275 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,384 円／平米 31万2,034 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,456 円／平米 32万8,802 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	505 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区八田西町２丁３５番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,294 円／平米 28万5,288 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,696 円／平米 28万3,311 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,161 円／平米 32万1,214 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,100 円／平米 32万4,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情