路線価 (2023) 大阪府堺市中区深井沢町3282 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市中区大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
価格時点	2023 年
駅名	深井駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,610万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,590万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万954 円／坪 1平米 20万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海高野線、泉北高速鉄道及びＪＲ阪和線沿線の駅に近い商業地域である。需要者の中心は広域的に店舗展開を図る企業や、地元の中小企業、個人事業主である。中高層の店舗や事務所が建ち並ぶ駅前商業地として需要は底堅い。新型コロナ感染症の影響による景気動向が懸念されるなか、価格水準はその画地規模により異なるが、概ね３．３㎡当たり７０万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は堺市及び周辺市の商業地域であり、更地における主たる需要者は地元不動産業者が中心になると考えられる。当該エリアにおいては、低金利による投資環境の改善を背景に売買需要は旺盛であり、本件のような駅近接の商業地域等においては、駅利用者の取込みにより高収益を期待できることから、その引き合いは強い。地価は規模や繁華性等により価格にバラつきがみられるが、需要の中心は１８０㎡で概ね３５００～４０００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域であり、賃貸物件も見られるが自用の店舗も多く商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は低い。よって、商業地の需給関係を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内の商業地域における信頼性の高い事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格となっている。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格との比較において説得力に劣る。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	深井駅西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市中区大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６０ｍ府道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域であり、地域に変動要因はなく今後も現状を維持いくものと予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。 (2)深井駅近接の幹線道路沿いの商業地域である。地域要因の大きな変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと考えられる。金利の動向等にもよるが、地価は当面は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万954 円 1平米 20万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万954円 1平米 20万9,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中区における人口は減少傾向にあり、高齢化率は若干の上昇傾向にある。新型コロナ感染症によって不動産市場の受ける影響が懸念される。 (2)消費の緩やかな持ち直し、長らく続く低金利下の影響により、商業地の需要は概ね堅調と言える。
地域要因
(1)中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域であるが、景気動向が懸念されるなか地価水準は若干の上昇傾向が見られる。 (2)深井駅近接の幹線道路沿いの商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす大きな変化は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の大きな変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	504 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,994 円／平米 53万5,552 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,792 円／平米 52万8,272 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,106 円／平米 64万5,020 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	506 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,998 円／平米 56万2,013 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,698 円／平米 56万7,634 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,236 円／平米 66万8,592 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	510 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,128 円／平米 66万4,929 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,640 円／平米 65万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,486 円／平米 75万5,375 円／坪
査定価格 平米 坪	22万8,000 円／平米 75万3,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	267 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	510 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,184 円／平米 49万9,814 円／坪
推定価格 平米 坪	15万443 円／平米 49万7,365 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,403 円／平米 71万8,734 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	514 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市中区深井沢町３２８２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,430 円／平米 57万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,658 円／平米 58万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	21万558 円／平米 69万6,105 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情