路線価 (2023) 大阪府堺市東区丈六445-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市東区大阪府堺市東区丈六４４５番３１
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南海北野田駅圏を中心とした住宅地域。需要者は、当堺市に地縁性を有する個人が中心。地区内街路の連続性に劣る住宅地域が多いものの、継続する低金利や住宅取得促進税制に下支えされ、急行停車駅圏にあって主要道路からアプローチしやすい住宅地については子育世代等による需要は旺盛であり、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすい状況にある。土地３０坪の新築戸建で３０百～３５百万円が需要の中心。 (2) 同一需給圏は堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、需要者の中心は圏内に居住する一次取得者である。近隣地域は駅から距離があるものの、急行停車駅である北野田駅勢圏の閑静な住宅地域である。新型コロナ後のリモートワーク普及等を契機とした持ち家志向等により、近隣地域の不動産需要は堅調で、地価は概ね上昇傾向にある。当該地域の取引の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で３千万円から３千５百万円程度の物件である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同じ南海「北野田」駅圏を中心とした住宅地域に立地している取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難く、規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域では自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある不動産との比較から取引の意思決定を行うであろうことから、市場性に着目した実証的な価格である比準価格は説得力がある。対象標準地は画地規模や行政的要因から共同住宅の建築は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北野田駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市東区大阪府堺市東区丈六４４５番３１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	8 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	北野田駅は急行停車駅で、南海高野線では堺東駅、三国ヶ丘駅に次ぐ乗降客数。
街路	基準方位北、４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅が多い戸建住宅地域の一角にあって、将来的にも現状の地域的特性を維持するとともに、地価水準は周辺で散見される中小規模の新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 42万6,474円 1平米 12万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当東区の世帯数は継続して増加、人口はここ数年社会増が継続、生産年齢人口も増加、土地取引件数は近年増加傾向にある。 (2)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、東区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)市立登美丘西小学校の児童数はここ５年で微増、難波駅まで急行で所要２０分の北野田駅圏内では坪当り６０万円超の戸建住宅用地の取引も見られる。 (2)北野田駅から距離があるものの、住環境の良好な閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)市内で名声の高い大美野地区に隣接した戸建住宅地域の一角にある東向き約３１坪の土地であり、戸建住宅用地としての効用は依然として高い土地。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	508 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区丈六４４５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,636 円／平米 44万1,801 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,684 円／平米 44万5,265 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,408 円／平米 38万4,845 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	515 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区丈六４４５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,723 円／平米 47万1,842 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,723 円／平米 47万1,842 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,907 円／平米 43万6,085 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	512 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区丈六４４５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万555 円／平米 49万7,735 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,667 円／平米 47万4,963 円／坪
標準価格 平米 坪	13万369 円／平米 43万1,000 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	515 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市東区
地域	大阪府堺市東区丈六４４５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,350 円／平米 42万1,019 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,881 円／平米 41万6,163 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,188 円／平米 42万3,790 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情