路線価 (2023) 大阪府堺市西区上198-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区上１９８番３０
価格時点	2023 年
駅名	鳳駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市西区及び周辺市区のＪＲ阪和線及び南海本線等沿線の住宅地域と判定され、典型的な需要者は地縁性を有する自己居住目的の一次取得者である。近隣地域は街路が狭いものの、快速停車駅である鳳駅を最寄駅とし大型商業施設であるアリオ鳳にも近接し生活利便性が良好である。したがって、当該地域の不動産需要は堅調で地価は上昇傾向にある。当該地域の需要の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台前半の物件である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線沿線の各駅を最寄り駅とする堺市西区及び隣接市区の住宅地域である。需要者の中心は、圏域に地縁性を有する個人であり、自己利用目的の取引が中心となる。快速停車駅の鳳駅や商業施設への接近性等、利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程度で１，８００万円～２，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円台前半となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己居住目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係の不動産との比較を重視し取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目し市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格は説得力がある。一方、収益価格は、対象標準地の画地規模や行政的要因（容積率）から共同住宅の建築が不適であることから試算しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模の戸建住宅が立ち並ぶ住宅地域である。自己利用目的の取引が大半であり、需要者である個人は収益性より快適性、利便性等の市場性を重視して取引意思を決定するため、比準価格の有する説得力は高いと判断される。賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であると判断されたことから収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳳駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区上１９８番３０
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アリオ鳳や鳳駅前の発展により近隣地域の生活利便性は向上している。近隣地域は中規模戸建住宅が連担しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見受けられず、現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内の利便性が高い地域であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、西区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。 (2)西区の人口は微減傾向で、高齢化は概ね横ばい傾向にある。土地取引件数は増加しており、住宅地は利便性の優劣による地域間の二極化傾向がある。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄り駅であるＪＲ鳳駅の徒歩圏内に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	507 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上１９８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,045 円／平米 46万9,601 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,349 円／平米 46万7,300 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,889 円／平米 39万6,353 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	507 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上１９８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,094 円／平米 38万7,113 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,405 円／平米 38万4,835 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,843 円／平米 41万6,037 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	511 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上１９８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,145 円／平米 34万4,303 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,186 円／平米 34万7,745 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,336 円／平米 38万1,301 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	511 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区上１９８番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,597 円／平米 32万5,962 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,705 円／平米 33万9,543 円／坪
標準価格 平米 坪	13万668 円／平米 43万1,988 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情