路線価 (2023) 大阪府堺市西区浜寺船尾町東4丁1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
価格時点	2023 年
駅名	諏訪ノ森駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億300万 円 (2332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4億600万 円 (2332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万5,244 円／坪 1平米 17万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市及び隣接市等における幹線・準幹線道路沿いの路線商業地である。需要者の中心は沿道サービス店舗等として利用を目論む事業法人、若しくは不動産業者等である。経済社会活動の正常化に伴い、商業系用途の需要は回復傾向にある。立地条件が良好な当地域は、需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は少なく、中心となる価格帯の判別は困難であるが、概ね１坪当たり５５～６０万程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、堺市及び隣接周辺市における幹線沿道に形成された路線商業地域である。需要者は、沿道サービス型店舗等としての利用を目論む事業法人を中心に不動産業者の参入もみられる。ロードサイド店舗への出店需要は回復しつつあり、立地や画地条件に恵まれた土地について取得需要は底堅い。なお、路線商業地の取引件数は限定的で、明確に取引の中心となる価格帯を見出すことは困難であるも、概ね１坪当たり５０～６０万円程度の水準と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の多くは事業採算性を重視して取引を行うことから、市場実態を反映した比準価格は説得力がある。また信頼性の高い事例を収集し得たなど規範性も高い。一方、収益価格は業態から自己利用目的での取引が主で、一棟貸し店舗の適正な賃料水準が見出し難いことなどから相対的に精度が劣る。よって、比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は幹線沿道に形成された路線商業地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。自用目的での取引が大半である同地域の市場特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	諏訪ノ森駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	705.4 坪 (2332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道関連の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	250 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	30 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	25 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿道の路線商業地域である。地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。新規投資需要が回復していることから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに郊外型のサービス店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後も現況を基調とし推移していくものと見通される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動がウィズコロナの下で正常化に向かう中で、各種政策等の効果も相俟って、商業系用途の需要は回復傾向にある。 (2)景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市場においては、全般に回復基調にあり、この一年における西区の土地取引件数も増加傾向にある。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に大きな変動はないが、経済社会活動の正常化に伴い、新規投資需要は回復傾向にある。 (2)幹線道路沿いに郊外型のサービス店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	502 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,946 円／平米 53万8,699 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,579 円／平米 54万7,404 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,940 円／平米 54万1,986 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	506 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,998 円／平米 56万2,013 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,698 円／平米 56万7,634 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,678 円／平米 54万1,119 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	511 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万496 円／平米 76万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,945 円／平米 75万6,892 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,901 円／平米 57万8,223 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区浜寺船尾町東４丁１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,430 円／平米 57万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,658 円／平米 58万4,031 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,724 円／平米 58万7,556 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	44 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情