路線価 (2023) 大阪府堺市西区津久野町1丁6-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市西区大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
価格時点	2023 年
駅名	津久野駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万6,828 円／坪 1平米 23万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ阪和線、南海本線等の各沿線で堺市内における各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する法人、若しくは個人投資家等である。立地条件が良好な当地域は、経済社会活動の正常化に伴う商業系用途の全般的な新規投資需要の回復を受け、需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は少なく、中心となる価格帯の判別は困難であるが、概ね１坪当たり８０万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は堺市内ＪＲ阪和線沿線及び南海本線駅前の商業地域である。当地域は堺市総合医療センターが所在するため、需要者は店舗、事務所、医院及び共同住宅賃貸等を営む者を中心に継続した需要が認められる。また、駅から至近距離の商業地は希少価値があり根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。駅前商業地の取引価格の把握は困難であるが、取引事例等から土地１坪当たり約７０万円～９０万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、営業所等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域である。主な需要者は市場性のほか収益性も考慮して意思決定を行う。比準価格は信頼性の高い事例を採用しているなど規範性が高く、また市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は需要者の行動を反映した理論的な価格であるが、その試算過程に想定要素が介在するなど相対的に精度が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件地域は自用の商業施設の利用が中心で、取引の中心は自己使用目的となっており、賃貸等の収益性を重視した収益価格よりも市場の実勢を適切に反映した比準価格がより説得力を有する。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津久野駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	149.4 坪 (494 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市西区大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の店舗等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域である。地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。新規投資需要の回復を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)店舗、事務所、医院、共同住宅等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域で、堺総合医療センターの移転に伴う地域経済への波及効果により一定の需要がある。地価は、やや強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万52円 1平米 24万2,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済社会活動がウィズコロナの下で正常化に向かう中で、各種政策等の効果も相俟って、商業系用途の需要は回復傾向にある。 (2)経済情勢は、物価高や円安が進行する中、ウィズコロナの新たな段階への移行が見られる。また、個人消費は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)最寄駅近くの近隣商業地域である。地域要因に大きな変動はないが、経済社会活動の正常化に伴い、新規投資需要は回復傾向にある。 (2)堺市立総合医療センターがある駅近くの希少価値のある商業地域で、店舗、住宅等への継続的需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	503 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,078 円／平米 79万7,004 円／坪
推定価格 平米 坪	24万4,694 円／平米 80万8,958 円／坪
標準価格 平米 坪	24万604 円／平米 79万5,437 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	503 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万868 円／平米 82万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,394 円／平米 85万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,130 円／平米 86万9,908 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	509 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,992 円／平米 62万1,502 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,438 円／平米 66万9,260 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,901 円／平米 80万6,337 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万633 円／平米 86万1,653 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,938 円／平米 83万6,213 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,752 円／平米 79万2,620 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	515 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市西区津久野町１丁６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,644 円／平米 66万9,941 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,305 円／平米 68万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,622 円／平米 81万2,026 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情