路線価 (2023) 大阪府堺市南区三原台1丁1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市南区大阪府堺市南区三原台１丁１番１
価格時点	2023 年
駅名	泉ケ丘駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	16億6,000万 円 (10368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	16億8,000万 円 (10368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万5,572 円／坪 1平米 16万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、堺市南区の泉北高速鉄道各駅勢圏の商業地を中心に、堺市各区の駅前・幹線商業地と代替競争関係にある。需要の中心は、機関投資家、不動産ディベロッパーである。近隣地域の北東側に近畿大学病院が進出予定であるが、病院関係者、学生等１日１万人規模の来街者増が見込まれる。周辺の住居地域を商業地域にするプランも存し、商業圏の拡大が見込まれる。対象標準地の規模では、土地・建物込で７０億から１００億円程度の投資額が予想される。 (2) 同一需給圏は堺市及び隣接市域に存する商業地域一円と広域的に判定した。需要者は開発業者、不動産業者、投資会社等が中心となる。新型コロナ関連の景気停滞の影響はほぼ見られず、近隣に近畿大学病院の移転計画が進行中であることから、顧客の増加や繁華性の向上が見られ、需要は概ね安定的に推移している。当該圏域における需要の中心は、立地性や画地規模等によりばらつきがあるが、南区の商業地で概ね坪５０～６０万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例から求めた実証性のある価格である。一方、収益価格は、最有効使用である店舗用地を想定し、理論的かつ妥当な価格が試算されたものと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。 (2) 対象標準地は店舗等が建ち並ぶ商業地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比しやや低位に求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	泉ケ丘駅北東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	3136.1 坪 (10368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市南区大阪府堺市南区三原台１丁１番１
標準地の範囲
東	170 m
西	30 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	30 m
面積	2100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、泉北高速鉄道「泉ケ丘」駅徒歩圏の商業地域である。令和７年度に近大病院や複合商業施設が竣工予定であり、来院者等も含めた駅利用客の増加の期待から地価水準は今後上昇していくものと予測する。 (2)南区の泉北高速鉄道線「泉ケ丘」駅周辺に広がる中低層の店舗ビルが建ち並ぶ駅徒歩圏の商業地域である。周辺地域での近大病院及び医学部移転の計画が進行中であり、繁華性が向上しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万2,102 円 1平米 16万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口・世帯数は継続して減少しているが、この一年における土地取引件数は増加傾向にある。 (2)コロナ関連の影響はほとんど見られず、近大病院の移転計画等により、繁華性が向上しており、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)令和７年度に近大病院や複合商業施設が、近隣に竣工予定されていることから期待感がある。 (2)南区の中心である泉ケ丘駅周辺に存する商業地域であり、繁華性は向上しつつある。価格時点現在、特段の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	505 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市南区三原台１丁１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,086 円／平米 64万1,648 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,709 円／平米 64万402 円／坪
標準価格 平米 坪	17万69 円／平米 56万2,248 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	510 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市中区
地域	大阪府堺市南区三原台１丁１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,128 円／平米 66万4,929 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,640 円／平米 65万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,975 円／平米 54万5,407 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	93 ％
基準容積率	267 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	505 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市南区
地域	大阪府堺市南区三原台１丁１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,403 円／平米 50万538 円／坪
推定価格 平米 坪	15万521 円／平米 49万7,622 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,772 円／平米 54万8,042 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	514 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市西区
地域	大阪府堺市南区三原台１丁１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,044 円／平米 51万5,881 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,558 円／平米 51万969 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,729 円／平米 55万1,206 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情