路線価 (2023) 大阪府堺市北区長曽根町3080-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
価格時点	2023 年
駅名	なかもず駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円 1平米 29万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億500万 円 (688 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万5,188 円／坪 1平米 29万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北区を中心に地下鉄御堂筋線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した。需要者は開発業者や不動産業者、投資家等が中心となるものと考えられる。対象標準地は利便性及び居住環境の良好な人気の高い「なかもず」エリアに存し、引き合いは強い。一方で供給量は少なく、その希少性から、地価は大きく上昇している。当該圏域における需要の中心となる価格帯は立地条件や画地規模等により幅があり、具体的な把握は困難である。 (2) 同一需給圏は堺市北区及び周辺市区の住宅地域である。まとまった規模の宅地に対する典型的な需要者は、不動産開発業者、投資家等である。近隣地域は御堂筋線始発駅のなかもず駅から徒歩圏の、スーパー等生活利便施設も充実した住宅地域で、不動産需要は旺盛で地価は上昇している。戸建住宅地では３０坪前後で坪当り１００～１２０万円程度が需要の中心価格帯であるが、マンション用地等面大地は規模・立地等によりまちまちで中心価格帯が見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は一般住宅や共同住宅等が混在する住宅地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比し低位に求められたが、賃料の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある堺市北部の共同住宅適地であるまとまった規模の宅地に係る事例から求められており、信頼性は高い。一方、収益価格は対象標準地に共同住宅を新築し賃貸することを想定し適切に求められたが、ここ数年の不動産価格の上昇に対して賃料は遅行性があること等により低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	なかもず駅北東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	208.1 坪 (688 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	35 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	34 m
面積	680 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)なかもず駅から徒歩圏の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ人気エリアに存する住宅地域であり、生活利便性は良好である。地域要因の大きな変化は見られず、今後も概ね現況を維持していくものと予測される。 (2)中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で特段の変動要因は無い。立地に優れ不動産需要は旺盛で当面地価は上昇傾向で推移すると考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万4,778 円 1平米 31万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2022年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 7.2 ％
2019年	1坪 91万9,068円 1平米 27万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ関連の影響はほとんど見られず、不動産市場は回復している。利便性の良好な地域の地価上昇は継続しており、上昇幅は拡大している。 (2)建築費上昇や金利の上昇懸念など不動産市場へのマイナス要素があるが、北区の利便性の優る地域では不動産需要は強く地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)なかもず駅から徒歩圏の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。 (2)大阪メトロ御堂筋線始発駅のなかもず駅から徒歩圏の、利便性の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	508 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万884 円／平米 106万843 円／坪
推定価格 平米 坪	32万261 円／平米 105万8,783 円／坪
標準価格 平米 坪	31万933 円／平米 102万7,944 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	505 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,829 円／平米 93万1,727 円／坪
推定価格 平米 坪	28万8,029 円／平米 95万2,224 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,753 円／平米 110万3,387 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	512 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市堺区
地域	大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,590 円／平米 83万8,369 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,319 円／平米 93万3,347 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,340 円／平米 103万5,902 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	府道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	513 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区長曽根町３０８０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万631 円／平米 76万2,466 円／坪
推定価格 平米 坪	24万290 円／平米 79万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	29万1,261 円／平米 96万2,909 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情