路線価 (2023) 大阪府堺市北区北花田町4丁109-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市北区大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
価格時点	2023 年
駅名	北花田駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (87 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大阪メトロ御堂筋沿線の住宅地域。需要者の中心は二次取得者層で、圏外からの需要も旺盛。大阪都心部に直結する御堂筋沿線の住宅地域は人気が高く、継続する低金利要因と住宅取得促進税制に加え、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすく、中古マンションが新築分譲時価格を上回るなど住宅価格の上昇が顕著。土地１００㎡の新築戸建で４５百万円前後が需要の中心だが、立地により５千万円超の取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線及びＪＲ阪和線沿線の堺市北東部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び隣接市域に居住する一次、二次取得者となる。都心部アクセスに優れた北花田駅徒歩圏内の住宅地域であり、商業施設への接近性も良好で利便性が高いことから、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地約１００㎡程度で２，０００万円、新築戸建は４，０００万円台半ばとなる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当標準地と同じ大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とした住宅地域等にあって、戸建住宅用地としての効用が高い土地に係る取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難いため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、売り希望価格をも参考の上、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は比較的小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。自己利用目的の取引が中心で、戸建賃貸は需要に乏しく市場が未成熟であること、画地規模から投資採算性に見合う共同住宅の建築が困難であることから収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北花田駅北東方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	26.3 坪 (87 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等を中心とした区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市北区大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	0 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	13 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	イオンモール堺北花田が徒歩圏内にあり、ファミリー向けマンションも多い住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、現状の地域的特性のまま推移するものと予測する。地価水準は、細分化された新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (2)一般住宅等を中心とした区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が高い御堂筋沿線の住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ数年社会増減が一進一退、自然減は継続、高齢化率は堺市７区の中で最も低く推移している。 (2)北区人口は微減傾向にあり、高齢化率は横ばい傾向にある。土地取引件数は直近で微減している。住宅地需要は利便性の高い地域を中心に堅調である。
地域要因
(1)同じ北花田駅圏内の住宅地域では、路線価を大きく上回る坪当り９０万円台の土地取引も見られるなど、北花田駅圏内の住宅需要は依然として旺盛。 (2)駅徒歩圏内の一般住宅を中心とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認めない。利便性が高い住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)総額面で流動性の高い約２６坪の土地であり、戸建住宅用地としての選好性が高まっている反面、中古マンション需要と価格面で競合関係にある。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	511 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,154 円／平米 68万4,851 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,591 円／平米 72万2,662 円／坪
標準価格 平米 坪	19万743 円／平米 63万596 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	513 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,728 円／平米 75万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,179 円／平米 75万4,360 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,762 円／平米 65万7,107 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	507 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,200 円／平米 64万2,025 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,700 円／平米 65万290 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,784 円／平米 67万404 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	504 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,779 円／平米 65万3,857 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,197 円／平米 65万1,933 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,787 円／平米 65万7,190 円／坪
査定価格 平米 坪	19万9,000 円／平米 65万7,894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	505 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市北区
地域	大阪府堺市北区北花田町４丁１０９番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,403 円／平米 60万3,024 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,038 円／平米 59万1,900 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,304 円／平米 61万5,921 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情