路線価 (2023) 大阪府堺市美原区平尾2425-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 堺市美原区大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
価格時点	2023 年
駅名	北野田駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月30日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,079 円／坪 1平米 5万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マンションからの住み替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられるが、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺地域は、バス圏にある既成住宅地域であるが、住宅需要は安定的に推移している。土地は８０～１００㎡程度で５百万円前後、新築戸建物件では２０～２５百万円前後が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は美原区及びその周辺市区内において、主として中小規模住宅が多く見られる住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人等、上記圏内に居住する一次、二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。住環境は概ね普通であるが、最寄駅、生活利便施設からは距離があり、自家用車、バス移動が主な地域で、需要はやや限定される。市場の中心価格帯は、画地規模がまちまちで把握し難いが、標準的画地規模の土地で１，１００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、最寄駅からも遠く、賃貸用共同住宅等の賃貸需要はほとんどなく、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を主とする住宅地域に存し、自己使用が中心で収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。また、賃貸市場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難である為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏内の類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、比準価格を規範性のある価格と認め、周辺標準地及び基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北野田駅北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	堺市美原区大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のままで推移するものと予測する。最寄駅から遠いが、当該地域の住宅需要の程度から、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い住宅地域で地域に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。生活利便性に劣る地域であるが、現行の価格水準等から、地価水準は概ね安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万2,079 円 1平米 5万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万2,079円 1平米 5万8,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しており、堺市内の住宅地需要も堅調に推移している。 (2)美原区の人口は微減傾向。ウィズコロナの下で各種政策等の効果もあり、景気は持ち直しており、現時点で新型コロナの影響は限定的である。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)最寄駅から距離のある既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。利便性に劣るも居住環境は普通程度で地価は概ね横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	514 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,286 円／平米 21万5,836 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,142 円／平米 22万5,277 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,456 円／平米 18万6,644 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	510 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万822 円／平米 16万8,018 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,975 円／平米 16万5,217 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,152 円／平米 18万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	509 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,716 円／平米 18万891 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,716 円／平米 18万891 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,890 円／平米 18万4,772 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	509 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	堺市美原区
地域	大阪府堺市美原区平尾２４２５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,929 円／平米 16万5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,477 円／平米 18万3,407 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,091 円／平米 18万2,131 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情