路線価 (2023) 大阪府岸和田市池尻町846-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大阪府 岸和田市大阪府岸和田市池尻町８４６番４
価格時点	2023 年
駅名	久米田駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	927万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	927万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円／坪 1平米 8万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南海本線、ＪＲ阪和線沿線の岸和田市内の住宅地域の圏域である。需要者は、岸和田市内に居住する一時取得者が中心を占め、圏外からの転入者は比較的少ない。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。１２０㎡前後の土地で概ね８００～１２００万円程度の取引が中心である。土地建物一体の総額は中古取引が中心で把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線で岸和田市内を中心に、周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は、岸和田市内の居住者や地縁者であり、圏外からの転入者は少ない。周辺では都市計画道路の計画はあるものの事業実施が未定であり目立った開発もなく、最寄り駅からやや距離を有することから、需要は弱含み状態が続く。取引価格は、土地１１０㎡程度では９００万円前後、新築戸建住宅（敷地３５坪程度）では、総額２７００～３０００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の物件の取引が中心であるため、需要者は収益性よりも居住環境を重視するものと思料され、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しない。よって、市場性に着目した比準価格を標準とし、かつ、市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己居住用目的の取引が一般的である。当該地域は、賃貸市場が未成熟であり、また画地規模も小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件において求めた価格は比準価格のみではあるが、当該価格は市場性を反映した価格であり、また規範性にも優れている。よって、比準価格を標準に代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久米田駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岸和田市大阪府岸和田市池尻町８４６番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住宅地として概ね成熟しており、住環境は今後も現状のまま推移すると予測する。需要は比較的堅調であり、地価は概ね横ばいで推移するものと思われる。 (2)中小規模戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境のまま推移することが予測される。コロナ禍の影響は特段なく、需要の回復傾向が見られ、地価は微減から横ばいの状態になることが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は泉州地区ではやや都心寄りにあり、人口減少傾向であるが、地価変動は比較的小さい。利便性により二極化傾向にある。 (2)岸和田市は、人口減少が続くがコロナ禍の影響は限定的であり、地価は利便性が高い地域を中心に横這い乃至は微増に転じている。
地域要因
(1)価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。 (2)価格形成要因に影響を与える特段の変動事由は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	607 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市池尻町８４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,970 円／平米 23万7,933 円／坪
推定価格 平米 坪	7万559 円／平米 23万3,268 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,273 円／平米 24万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	608 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市池尻町８４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,002 円／平米 13万5,553 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,782 円／平米 23万7,311 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,142 円／平米 26万1,643 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	606 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市池尻町８４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万961 円／平米 23万4,597 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,918 円／平米 24万4,373 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,888 円／平米 26万804 円／坪
査定価格 平米 坪	8万500 円／平米 26万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	607 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市池尻町８４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,822 円／平米 31万176 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,982 円／平米 30万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,054 円／平米 27万1,271 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	607 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大阪府
市区町村	岸和田市
地域	大阪府岸和田市池尻町８４６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,877 円／平米 27万7,297 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,232 円／平米 27万1,859 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,927 円／平米 28万4,075 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情